결혼 5년안에 집 팔면 양도세 중과 안해

다주택자 양도세 중과대상 제외 Q&A

올해 내 집 마련을 목표로 세운 심원석 씨(36)는 3월까지 계약을 마칠 생각으로 지난 주말 서울, 경기 성남시 분당구 등에 있는 부동산 중개업소를 돌았다. 4월부터 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되기 때문에 그 전에 매물이 많이 나올 것으로 예상해서다. 하지만 8일 정부의 세법 개정안 후속 시행령 발표 이후 심 씨는 “다주택자 급매물을 노리는 내 집 마련 전략을 바꿔야 하나 고민 중”이라고 말했다. 다주택자에 대한 예외조항이 늘어서 매물이 생각보다 적을 수 있어서다.

서울 강남 재건축 단지

8일 정부가 발표한 세법 후속 시행령에는 다주택자 판단 세부 기준, 양도세 중과 예외 조항 등이 포함돼 있다. 시행령에 따르면 집을 여러 채 갖고 있더라도 양도세 중과 대상에서 제외되거나 심지어 정부 기준으로는 다주택자가 아닐 수 있다. 새로 발표된 세법 시행령에 대해 궁금한 점과 이를 활용한 투자 전략 등을 문답식으로 풀어봤다.

Q. 어떤 다주택자들이 양도세 중과 제외 대상인가.

A. 서울과 수도권, 세종시와 부산 등 조정대상지역에 집을 여러 채 갖고 있더라도 수도권과 광역시, 세종시 외 지역이나 광역시 및 세종시 소속 군·읍·면에 있는 집을 팔 때에는 양도세 중과를 받지 않는다. 단, 파는 집이 기준시가로 3억 원 이하여야 한다. 이들 주택은 다주택자를 판단하는 보유 주택 수에서도 제외된다. 예를 들어 서울과 경기 하남, 부산 기장군에 각각 한 채를 갖고 있는 사람은 3주택자가 아닌 2주택자 기준에 따라 양도세 중과 비율이 결정된다. 서울과 세종시 조치원읍에 한 채씩 갖고 있는 사람은 양도세를 추가로 내지 않아도 된다.

Q. 결혼으로 일시적으로 2주택자가 됐는데 양도세 중과를 피할 방법이 없나.

A. 결혼 후 5년 이내에 집을 팔면 양도세를 더 내지 않아도 된다. 또한 부모와 집을 합치면서 일시적으로 2주택자가 된 경우에도 합가(合家)일로부터 10년 이내에 집을 팔면 양도세 중과 대상에서 제외된다. 학교나 직장 문제, 질병 요양 때문에 2주택자가 된 사람도 양도세 중과 대상에서 빠진다. 단, 수도권 밖에 있는 3억 원 이하 주택이어야 하며 1년 이상 산 경우여야 한다.

Q. 분양권 전매도 양도세 중과에서 제외되는 경우가 있나.

A. 30세 이상 무주택자라면 가능하다. 30세 미만이라도 배우자가 있는 무주택자는 분양권을 전매할 때 양도세를 추가로 더 내지 않아도 된다. 이혼하거나 배우자가 사망한 경우도 포함된다.

Q. 위의 기준에 해당하지 않는 사람이라면 무조건 양도세 중과 대상인가.

A. 아니다. 5년 이상 운영한 가정 어린이집은 보유 주택 수를 계산할 때 제외된다. 부모 등 가족으로부터 물려받은 집도 5년 이내에 팔면 양도세율이 추가로 늘지 않는다.

Q. 개정안을 이용해 투자 전략을 세운다면….

A. 조정대상지역이 아닌 곳에 집을 갖고 있는 사람이라면 서울 및 수도권 신규 청약에 유리해졌다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “세종시, 부산을 제외한 지방 1주택자라면 청약할 때 무주택자로 분류되기 때문에 가점제 비율이 높은 수도권 청약에서 좀 더 유리하다”고 했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “양도세 부담이 줄어든 상태에서 보유세가 올라가면 그동안 ‘버티기’로 일관하던 다주택자들 가운데에서도 집을 파는 사람이 나올 것”이라면서도 “단, 보유세 인상 폭과 적용 범위가 어떻게 되느냐에 따라 시장 여파가 달라질 것”이라고 내다봤다. 이어 “수도권 지역을 중심으로 무주택자가 전매하는 분양권 매물을 고려해볼 만하다”고 말했다.

강성휘 기자 yolo@donga.com