4월부터 8년이상 임대해야 세금혜택

[임대주택 등록 Q&A]양도세 중과-종부세 합산 대상서 제외하는 기준이 달라진다는데…

지난해 12월 정부가 각종 세금 혜택을 제공하는 ‘임대주택 등록 활성화’ 방안을 발표한 뒤 집을 파는 대신 임대주택으로 등록하는 다주택자가 늘고 있다. 13일 국토교통부에 따르면 지난해 상반기(1∼6월) 매달 3000∼5000명 선이었던 신규 개인 임대주택사업자는 지난해 12월 7348명으로 늘었다. 올해 1, 2월에는 임대사업 등록자가 9000명 이상으로 급증했다. 다음 달부터 임대사업자에 대한 양도세 중과 및 종합부동산세 합산 배제 기준이 바뀌는 점도 다주택자들이 임대사업자 등록을 서두르는 이유다. 임대주택으로 등록할 때 받을 수 있는 혜택과 주의할 점을 문답으로 정리했다.

Q. 임대주택으로 등록하면 어떤 혜택이 있나.

A. 주택을 살 때부터 팔 때까지 전 과정에서 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세 등을 감면받을 수 있다. 우선 올해 말 끝나는 재산세와 취득세 감면 기간이 2021년 말까지 연장된다. 내년부터는 8년 이상 임대하는 소형 주택(전용면적 40m² 이하)은 1채만 임대해도 재산세를 감면받는다. 현재 임대주택을 2채 이상 등록해야 재산세를 감면받을 수 있다. 또, 다음 달부터 공시가격 6억 원 이하 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 중과와 종부세 합산 대상에서 제외된다. 내년부터 임대등록주택에 대한 양도세 부과 시 적용되는 장기보유특별공제 비율도 50%에서 70%(8년 이상 임대 시)로 높아진다.

Q. 연간 임대소득이 2000만 원 이하여야 등록이 유리하다던데….

A. 연 임대소득 2000만 원 이하여야 임대소득세를 감면받을 수 있다. 현재 연 임대소득 2000만 원 이하 사업자에게는 임대소득세가 부과되지 않는다. 내년부터 2000만 원 이하 사업자에게도 분리과세(세율 14%)하는데 이때 적용되는 필요경비율을 현행 60%에서 70%로 높여준다. 분리과세가 시작되면 연 임대소득 2000만 원 이하 사업자의 건강보험료도 오른다. 건보료 인상분도 4년 임대 시 40%, 8년 임대 시 80% 깎아준다.

하지만 연 임대소득 2000만 원 초과 사업자도 조건만 맞으면 등록해서 재산세, 양도세 혜택을 받는 게 좋다. 세무법인 다솔의 박정수 세무사는 “취득세나 보유세보다 양도세 중과의 부담이 훨씬 크다. 가중되는 세율에 장기보유특별공제까지 받지 못하기 때문에 등록 여부에 따른 세금 차이가 많게는 20배까지 날 수 있다”고 말했다.

Q. 다음 달 양도세 중과와 종부세 합산 기준이 달라지기 전에 등록하는 게 좋을까.

A. 지금은 임대주택으로 등록한 뒤 5년 이상만 임대하면 양도세 중과와 종부세 합산 대상에서 제외된다. 정부는 안정적인 장기 임대를 늘리기 위해 4월부터 8년 이상 임대해야 이 같은 혜택을 적용받을 수 있도록 기준을 바꿨다. 8년 이상 장기 임대가 부담스럽다면 이달 중 임대 등록을 하는 것도 방법이다.

Q. 등록한 뒤 의무임대기간을 지키지 못하면 불이익은 없나.

A. 임대주택으로 등록하면 단기임대주택 4년, 준공공임대주택 8년 등 임대 기간뿐 아니라 임대료를 연 5% 이상 올리지 못하는 등 각종 의무가 발생한다. 이를 어기면 1000만 원 이하의 과태료가 부과된다. 또 기존에 면제받은 세금을 다시 내야 한다. 이 때문에 개인적인 상황에 따라 등록 시 주어지는 세금 혜택 등 장점과 단점을 잘 따져보고 선택해야 한다. 임대주택 등록은 관할 지방자치단체에서 할 수 있다.

주애진 기자 jaj@donga.com