지방-차익적은 주택 먼저 처분… 자녀 증여도 활용할만

[전문가 코칭 투자의 맥]
＜7＞다주택자 집 팔때 절세 요령

《 집을 팔아야 할지 고민하는 사람들이 늘고 있다. 정부의 잇단 재건축 규제와 다주택자 양도소득세 중과 등으로 집값 오름세가 주춤해졌기 때문이다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가 상승률은 0.26%로 5주 연속 상승폭이 줄었다. 입주 물량이 늘고 있어 향후 집값도 약세를 보일 것이라는 전망이 나온다. 하지만 막상 주택을 팔려면 세금 걱정이 앞선다. 특히 다주택자들은 어느 집을 먼저 처분해야 할지부터 고민해야 한다. 최근 강남권을 중심으로 다주택자 세무조사가 시작된 것도 부담스럽다. 동아일보가 부동산·세무 전문가 3인에게 집 팔 때의 ‘세(稅)테크’ 요령을 물어봤다. 》
　

○ 부담증여땐 증여세 줄지만 채무부분 양도세 중과 주의해야

세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사

4월부터 다주택자가 청약조정대상지역 주택을 양도할 때 양도세가 중과세된다. 이런저런 이유로 그 전에 주택을 처분하지 못한 사람이 4월 이후 집을 팔 때 유념할 점들을 소개한다.

첫째, 내가 다주택자가 맞는지 먼저 냉정히 판단해 보자. 다주택자 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되지 않는 경우도 있기 때문에 막연한 두려움을 가질 필요는 없다. 서울, 인천(군 지역 제외), 경기(읍․면 지역 제외), 광역시(군 지역 제외), 세종시 외의 지역에 있으면서 기준시가 3억원 이하의 주택은 주택 수에 들어가지 않는다. 장기임대주택, 감면대상 신축․미분양주택, 상속주택(상속일로부터 5년 미경과), 기준시가 1억원 이하인 소형주택(정비구역 내 소재시 제외)은 중과세 되지 않는다.

둘째, 양도 순서에 주의하자. 중과세 대상이 아닌(조정대상지역 이외) 주택을 먼저 팔아 주택 수를 줄여 놓은 후 나머지 주택을 처분해야 한다.

서울에 2채(A, B), 경기 평택시에 1채(C)를 보유한 다주택자의 경우를 보자. 조정대상지역의 A, B를 양도하면 중과세(기본세율에 20%포인트 가산)되기 때문에 C를 먼저 양도해야 한다. 이렇게 2주택자가 된 상태에서 A, B를 양도하면 기본세율에 10%포인트만 가산된다. A, B 중에서는 양도차익이 적은 것을 먼저 팔고, 큰 것은 나중에 팔아 1가구 1주택 비과세를 받는 게 좋다.

셋째, 조정대상지역의 다주택자에겐 부담부증여가 유리하지 않을 수 있다. 부담부증여는 전세보증금 등 채무를 포함해 증여하는 방식이다. 이 경우 증여세 부담은 줄일 수 있지만 채무 부분에 대해서는 양도세가 중과세된다. 채무를 포함하지 않은 일반 증여가 바람직하다.


○ 자녀에 증여 결정 했다면 4월 공시지가 발표전 실행을

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장

양도소득세 중과에 대비한 절세전략을 세우기 위해서는 우선 매각할 주택과 계속 가지고갈 주택을 선별하는 수고가 필요하다. 선별 기준은 중장기적인 안목으로 잡는 편이 좋다. 향후 가치 상승이 기대돼 매각하기 아쉬운 주택을 가리는 것이다.

보유할 주택을 추렸다면 주택임대사업자로 등록하거나 세대 분리 가능한 자녀에게 증여해, 과세 시 인정되는 보유 주택 수를 줄여가는 방법이 좋다. 최근 고령 자산가들을 중심으로 강남권 재건축 아파트나 상가주택 증여에 관심이 증가하고 있는 것도 이와 관련 깊어 보인다.

증여는 부동산가격이 바닥을 치고 오르는 시점에서 하는 게 가장 좋다. 증여받은 부동산가격이 오르더라도 상승분에 대해선 별도로 세금이 부과되지 않기 때문이다. 또 기준시가나 공시지가가 고시되기 전에 증여하는 게 유리하다. 주택의 경우 매년 4월 말, 토지는 5월 말, 오피스텔·사업용 빌딩은 12월 말에 고시된다. 여기에 증여재산 공제제도나 대출을 낀 부담부증여를 활용한다면 절세 효과는 배가된다.

보유·증여 대신 팔기로 결정한 주택에 대해서는 매각 시기와 순서를 잘 정해야 한다. 같은 연도에 주택을 2채 이상 매각하면 그해 양도차익이 누적돼 세금 부담이 가중될 수 있다. 비슷한 시기에 매각하는 것은 피하자.

여러 채를 팔더라도 불가피하게 양도손실 총액이 차익보다 크다면 동일 연도에 매각하는 것이 유리하다. 양도세는 기본적으로 매각차익이 있을 때만 발생하기 때문이다.

○ 조정대상지역에 집 가졌어도 비조정지역 집 팔땐 중과안해

양지영 R&C 연구소장

다주택자가 집을 매도할 때는 주택 위치별로 팔아야 할 시기가 다르다. 원칙은 지방주택이나 양도차익이 적은 주택을 먼저 파는 것이다. 양도세를 최소화한 뒤 비교적 비싼 집은 1가구 1주택 비과세 대상으로 돌리기 위해서다.

특히 청약조정대상지역에서 양도세가 중과되는 4월 이후 집을 판다면 이 지역 이외의 주택부터 양도하는 것이 좋겠다. 조정대상지역에 집을 갖고 있는 다주택자라도 비(非)조정대상지역 주택을 팔 때는 양도세가 중과되지 않는다. 양도차익이 과도해 양도세가 부담스럽다면 매도보다는 별도 세대를 구성하는 자녀에게 증여하는 것도 한 방법이다.

주택을 처분해 1주택자가 되더라도 지난해 8월 3일 이후 매매계약을 맺은 집(조정대상지역 소재)이 있다면 ‘2년 이상 실거주’ 요건을 충족해야 양도세를 면제받을 수 있다. 2년 동안 갖고 있기만 하면 양도세를 아끼던 8·2부동산대책 이전과는 달라진 점이다.

최근에는 집을 증여·매도할 때 국세청의 세무조사도 의식하지 않을 수 없다. 이번 조사는 서울 강남4구(강남 강동 서초 송파구)를 비롯해 양천, 광진구 등 근래 가격이 급등한 지역에 집중되고 있다. 다주택자라면 해당 지역의 주택을 길게 보유하고 이외 지역 주택부터 처분하는 게 한 방법이다.

또 편법 증여가 조사의 가장 큰 타깃인 만큼 자녀에게 증여·매도할 때에는 안정적인 소득을 가진 자녀를 대상으로 삼는 것이 안전하다.

정리=천호성 기자 thousand@donga.com