[머니 컨설팅]6억 집, 임대 등록하면 종부세 합산 안해

집 3채 있는 다주택자, 종부세 폭탄 피하려면

박신욱 신한은행 미래설계센터 세무사

Q. 서울 용산구에 사는 김모 씨 부부는 지난해 7월 전세를 끼고 아파트 2채를 구입했다. 현재 살고 있는 아파트(공시가격 9억 원 이하)까지 모두 3채가 김 씨 명의로 돼 있다. 그는 종합부동산세(종부세) 개편안이 확정되면 세금이 너무 많이 나올까 걱정하고 있다. 김 씨는 보유한 아파트의 종부세가 얼마나 될지, 절세할 수 있는 방법은 없는지 궁금하다.

A. 종부세는 과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 재산세 납세 의무자가 주택 공시가격의 합계액이 6억 원을 초과할 때 내는 세금이다. 종부세액은 개인별 주택 공시가격 합산액에서 6억 원(1가구 1주택자 9억 원)을 뺀 금액에 공정시장가액비율(80%)과 세율을 곱해 계산한다. 임대주택을 보유했더라도 임대주택 외에 주택 1채만 주민등록이 돼 있고 실제 거주한다면 1가구 1주택으로 인정된다. 최근 공개된 종부세 개편안을 보면 첫 번째로 과세표준을 개편하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 두 번째로는 종부세 세율 자체를 인상하는 방안이 고려되고 있다.

첫 번째 개편안으로 기존의 80%인 공정시장가액비율을 최고 100%까지 인상하는 방안도 거론되고 있다. 이렇게 되면 과세표준이 커져 종부세는 늘어난다. 2018년 6월 1일 현재 김 씨는 아파트 3채를 모두 본인 명의로 소유하고 있기 때문에 올해 577만 원의 종부세를 내야 한다. 2019년부터는 연 884만 원을 부담해야 한다.

새로 구입한 아파트 중 1채를 배우자나 자녀 등 가족에게 증여하면 올해 323만 원, 내년부터 509만 원의 종부세를 절약할 수 있다. 얼핏 절세가 가능해 보이지만 증여세와 취득세를 각각 7900만 원, 2억2100만 원 정도 또 내야 하기 때문에 종부세 절세 전략으로는 바람직하지 않다. 다만 증여 계획이 있는 사람이라면 어차피 나중에도 피할 수 없는 비용이기 때문에 하루라도 빨리 증여하는 게 낫다.

또 임대 중인 아파트 중 1채를 9월 30일까지 ‘준공공 임대주택’ 등으로 임대사업자등록을 하고 종부세 합산배제 신청을 하면 세금을 줄일 수 있다. 이를 신청하는 첫해에는 공시가격 6억 원 이하이면서 임대 예정 기간이 8년 이상인 임대주택만 합산배제 신청이 가능하다. 2019년 이후에는 공시가격이 6억 원을 초과하더라도 합산배제를 계속 적용받을 수 있다.

합산배제 신청을 하면 증여만큼의 종부세를 줄일 수 있다. 하지만 임대 예정 기간을 충족하지 못하면 해당 기간 동안 합산했을 경우의 종부세와 가산세(연 10.95%)까지 추징당한다.

새로 구입한 아파트를 모두 증여하거나 합산배제 신청을 하는 방법도 있다. 김 씨가 새로 구입한 아파트를 배우자에게 증여하면 배우자는 거주지가 다르더라도 1가구로 판단되기 때문에 종부세를 완전히 피할 수 없다. 구입한 아파트를 임대주택으로 합산배제하고 살고 있는 집을 전세를 준다고 해도 1가구 1주택자의 요건을 충족하지 못하기 때문에 올해 62만 원, 내년에 78만 원의 종부세를 부담해야 한다.

새로 구입한 아파트 2채를 모두 증여하거나 합산배제한 뒤 1가구 1주택자의 요건을 충족하는 방법도 있다. 김 씨가 아파트 2채를 세대가 분리된 자녀에게 증여하면 공시가격 9억 원 이하 아파트 1채를 보유하게 돼 올해 종부세가 없다.

박신욱 신한은행 미래설계센터 세무사