[임대소득 과세 강화] 임대료 年5% 넘게 올릴수 없어
전문가 “다가구 임대땐 등록 유리… 한두채 고가주택땐 매력 떨어져”
정부가 임대사업자로 등록한 집주인에게 혜택을 많이 주기로 하면서 주택을 빌려준 집주인들의 고민이 깊어졌다. 임대사업자가 되면 절세 효과를 누릴 수 있는 반면 원할 때 집을 팔 수 없거나 임대료를 올려 받기 힘들다는 것 등 불리한 점도 있기 때문이다. 전문가들은 보유 주택 수, 주택 가격 및 규모, 임대소득 수준, 장기 보유 여부 등을 따져봐야 한다고 조언한다.
등록 임대주택이란 집주인이 개인적으로 전·월세를 놓는 것이 아니라 구청과 세무서에 임대사업자로 등록한 후 주택을 임대하는 것을 말한다. 주택 규모나 가격에 관계없이 1채만 소유해도 임대사업자로 등록할 수 있다. 임대사업자로 등록하고 8년 이상 임대할 경우 임대소득세와 취득세, 재산세, 양도세 등을 줄일 수 있다.
전문가들은 원룸 등 다가구주택을 임대하거나 보유 주택이 3채 이상인 경우, 장기간 집을 팔 생각이 없는 경우 임대사업자로 등록하는 편이 유리하다고 조언한다. 4년 이상 임대할 경우 임대소득세의 30%, 8년 이상 임대할 경우 75%를 줄일 수 있다.
반면 2주택 이하이거나 고가의 주택을 임대하는 경우, 또는 연 임대소득 규모가 크지 않은 경우 등은 임대사업자로 등록해도 별로 실익이 없다는 분석이 나온다. 세 놓은 주택이 전용면적 85m² 초과, 공시가격 6억 원(수도권·지방은 3억 원) 초과인 경우 세금 혜택이 없어 굳이 임대주택으로 등록할 필요가 없다.
몇 년 내에 집을 팔 계획이 있거나 임대료 수입을 중요하게 생각하는 집주인에게도 매력적이지는 않다. 임대사업자로 등록하면 임대료를 연 5% 넘게 올리지 못하고, 임대의무기간 동안 임차인의 명백한 잘못이 아니면 재계약을 거절할 수 없기 때문이다. 최용준 세무법인 다솔 세무사는 “임대소득 연 2000만 원 이하인 경우 실제 세금 부담이 크지 않아 임대사업자로 등록할 유인이 떨어진다”며 “고가 주택이 많은 서울 강남권에선 임대사업자로 등록하는 대신 자녀나 배우자에게 증여하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.
김재영 기자 redfoot@donga.com