마지막 ‘강남 로또’… 현금 8억 이상 있어야

서초 ‘래미안 리더스원’ 11월 분양

다음 달 초 분양할 예정인 서울 서초구 ‘래미안 리더스원’은 유주택자들의 마지막 ‘강남 로또’로 불린다. 하지만 추첨제 물량이 18채뿐인데다 15억 원 정도의 현금 동원이 가능해야 할 것으로 보여 실제 분양받기는 쉽지 않을 전망이다.

22일 삼성물산에 따르면 서초우성1차 아파트를 재건축한 래미안 리더스원이 다음 달 초 본보기집을 열고 분양을 시작한다. 재건축조합과 주택도시보증공사(HUG) 간 줄다리기 끝에 분양가는 3.3m²당 4489만 원으로 책정됐다. 주변 시세보다 1000만 원가량 낮아 당첨만 되면 수억 원의 차익을 남길 수 있어 ‘로또 아파트’로 꼽힌다.

이 단지는 무주택자 우선권을 강화한 새 청약제도(11월 말 시행 예정)의 적용을 받지 않는다. 전용면적 85m² 초과 물량의 절반을 여전히 추첨제로 뽑는다. 추첨제는 가점제와 달리 유주택자도 청약1순위 자격만 있으면 신청해볼 만하다. 그런데 이 물량이 18채밖에 안 된다. 85m² 초과 물량 중 나머지 절반과 85m² 이하 물량 전체는 가점제 대상이다. 모든 평형의 분양가가 9억 원을 초과해 특별공급 물량은 하나도 없다.

치열한 경쟁을 뚫는다 해도 ‘현금 부자’가 아니면 실제로 분양받기가 쉽지 않다. 9억 원 초과 고가 아파트라 중도금 대출이 안 되기 때문이다. 정확한 평형별 분양가는 정해지지 않았지만 대략 10억 원대 초반∼30억 원대 초반으로 예상된다. 보통 계약금과 중도금이 분양가의 70% 정도라고 보면, 가장 작은 전용 59m² 아파트에 당첨돼도 약 8억 원가량의 현금을 동원해야 한다. 대형 평형은 14억 원 이상은 손에 쥐고 있어야 한다.

이 때문에 세간의 관심에 비해 실제 청약 경쟁률은 예상보다 높지 않을 수 있다는 관측이 나온다. 올 3월 ‘강남 로또’로 화제를 모았던 디에이치자이 개포는 평균 경쟁률 25 대 1, 최고 경쟁률 91 대 1이었다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “분양가가 주변 시세 대비 낮아 일단 청약하고 보자는 수요가 몰리겠지만 새 청약제도를 염두에 둔 무주택자들이 청약통장을 쓰는 데 신중해질 수도 있다”고 봤다.

이 아파트를 끝으로 서울을 포함한 수도권 인기지역에서는 기존 청약제도에 의한 청약이 사실상 끝날 전망이다. 경기 위례, 판교, 과천 등의 아파트 분양이 줄줄이 밀리면서 새 청약제도의 적용을 받기 때문이다. 이는 유주택자의 추첨제 당첨 기회가 사실상 사라졌다고도 할 수 있다. 반면 무주택자의 당첨 기회는 크게 늘어난다.

새 규정은 분양권이나 입주권을 가진 사람도 유주택자로 간주하기 때문에 무주택자 요건에 딱 들어맞는 사람의 수도 줄어든다. 신혼부부 특별공급도 혼인신고를 한 뒤 한 번이라도 주택을 소유한 적이 있으면 신청할 수 없게 된다.

가점이 상대적으로 낮은 무주택자라면 85m² 초과 추첨제를 적극 공략해야 한다고 전문가들은 조언한다. 추첨제 물량은 우선 절반을 가점으로 정하고, 나머지의 75%를 무주택자끼리 우선 추첨한다. 추첨제 물량의 나머지 25%는 이전에 탈락한 무주택자와 1주택자끼리 추첨한다. 무주택자일 경우 한 단지에서 대형평형 기준 총 3번까지 기회가 주어지는 셈이다. 게다가 1주택자는 당첨되면 입주 6개월 내 기존 집을 팔아야 하는 제약이 있어 청약 수요가 이전보다 떨어질 전망이다.

주애진 기자 jaj@donga.com