[김학렬의 부동산 투시경]강남따라 집값 상승? 착각입니다

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장

정부가 서울 강남 집값을 잡겠다고 나서는 건 정말 강남 집값이 문제가 있기 때문일까? 자본주의 사회에서 돈 있는 사람이 자기 돈 주고 집을 사는 게 문제일 리 없다. 반대로 돈이 없는 사람들이 강남 집을 사지 못한다는 이유 때문에 돈이 많은 사람들도 강남 집을 사지 못하게 할 이유도 없다. 10만 원짜리 핸드백을 사는 사람을 감안해 4000만 원짜리 에르메스 핸드백을 싸게 팔라고 강요할 수 없듯 말이다.

그럼에도 불구하고 정부가 항상 “강남 집값을 잡겠다”고 나서는 이유는 그 이후에 생길 여파 때문이다. 강남 집값이 다른 지역 집값 상승까지 부추긴다는 것이다.

여기서 짚고 넘어가야할 게 있다. 모든 지역 집값이 단순히 강남 시세를 따라 오르느냐는 것이다. 그렇지 않다. 집값이 오르는 곳에는 다 그럴 만한 이유가 있다. 집값 상승기에 오름세를 보이는 지역은 대부분 그만한 조건을 갖추고 있다. 강남 집값이 오르면 주변 지역 시세가 무작정 오를 것이란 걱정은 부동산 투자를 제대로 해보지 않은 이들의 ‘묻지마 걱정’이다.

‘똘똘한 한 채’ 전략은 2000년대 중반 노무현 정부 당시에도 대세였다. 하지만 당시 똘똘한 한 채 투자 전략 대상은 대형 아파트였다. 그리고 그 대형 아파트들의 매수세는 지금 돌이켜보면 대부분 투기 수요였다. 그래서 당시 시세는 거품이었다. 입지와 상품가치를 따지지 않은 거품은 결국 꺼졌다. 당시 묻지마 투자의 대상 중에서 입지가치가 낮았던 아파트들은 금융 위기 이후 말 그대로 폭락했다.

하지만 지금은 다르다. 지금은 실제 거주를 위해 집을 알아보는 사람 비율이 높은 시장이다. KB국민은행에 따르면 수도권 상위 20% 주택가격을 하위 20% 주택가격으로 나눈 값이 지속적으로 상승했다. 즉 비싼 곳의 집값은 더 오르고 싼 곳은 오히려 집값이 떨어졌다는 뜻이다. 서울이라고 해도 모든 아파트가 다 오르는 것이 아니라는 것이다. 가격이 폭등하고 있는 이 시기에도 오히려 값이 떨어지는 아파트도 분명 있다는 것을 보여준다. 이를 두고 집값이 양극화된다고 걱정하는 목소리도 크다. 하지만 그렇지 않다. 다르게 생각하면 주택 가격의 상승은 양극화가 아닌 다양화의 결과로 받아들여야 한다. 다시 말하지만, 오를 만한 조건을 갖고 있는 집은 가격이 오르고, 그렇지 않은 집은 떨어지는 건 실소유자 위주로 재편된 현재 부동산 시장에서 결코 잘못된 현상이 아니다.

정부를 포함한 많은 전문가들이 대한민국 부동산 시장에는 마치 양극단만 존재하는 듯 시장 상황을 표현한다. 하지만 막상 실제로 따져보면 그 중간에 위치한 집들이 압도적으로 더 많다.

시장은 양극화라는 단어로 표현할 수 있을 만큼 단순하지 않다. 10만 원짜리 핸드백과 4000만 원짜리 핸드백 딱 두 종류만 파는 백화점이 없듯 말이다. 양극단에 있는 아파트값을 비교하기를 멈추면 그 중간에 있는 시장의 다양성이 보일 것이다. 10만 원짜리 핸드백이 4000만 원이 될 수 없듯 서울의 모든 아파트가 3.3m²당 1억 원을 향해 동시에 뛰어갈 것이라 미리 걱정할 필요도 없다. 시장은 바보가 아니다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장