복잡한 부동산 관리, 전문가가 알아서 척척

[고준석의 실전투자]부동산신탁 활용 어떤 이점 있나

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장

40대 회사원 A 씨는 3년 전 상속받은 상가주택을 한 채 갖고 있다. 워낙 오래된 주택이라 수리하는 데 많은 시간과 노력을 들여야 했다. 최근 A 씨는 회사의 유럽 주재원으로 발령이 나 출국 전 상가주택을 매도하기로 마음먹었다. 하지만 당장 주택을 사겠다는 매수자가 나타나지 않을 것 같아 걱정이다. 은행에 다니는 친구는 신탁회사에 맡겨보라고 조언했다.

최근 들어 관리와 처분이 어려워 부동산을 신탁회사에 맡기는 경우가 늘고 있다. 금융투자협회에 따르면 2월 말 기준 부동산 관리신탁 규모는 7조8405억 원으로 1년 전보다 13% 증가했다.

신탁(信託)이란 믿고 맡긴다는 뜻이다. 신탁하는 순간 당신은 부동산에 관한 모든 고민에서 해방될 수 있다. 신탁회사는 부동산의 관리, 처분, 운용, 개발 등 업무를 대신해준다. 이 과정에서 수익이 생기면 소유자에게 수익을 돌려준다. 물론 신탁회사는 약정한 신탁보수(수수료)를 받는다.

부동산 신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 개발(토지)신탁 등으로 분류된다. 앞선 사례의 A 씨처럼 오랫동안 해외에 주재원으로 거주해야 하는 상황이면 관리신탁해 놓고 추후 처분하는 방법을 고려해보는 게 좋다. 관리신탁은 갑종과 을종으로 나뉜다. 갑종은 부동산의 소유권이 신탁회사로 바뀔 뿐만 아니라 신탁회사가 건물의 현상 유지 및 시설물 관리에 따른 수리 및 보수, 임차인에 관한 임대차 관리, 임대 소득에 관한 세무 관리, 임차인의 법률 리스크 관리(명도소송) 등 부동산을 종합적으로 관리해준다. 을종은 소유권만 신탁회사로 이전하는 것으로 토지사기 등 예상치 못한 위험에 대비할 수 있다.

처분신탁은 부동산을 처분할 때 주로 이용한다. 예를 들어 빌딩을 처분하고 싶지만, 그 규모가 너무나 커 매수자가 별로 없는 경우, 복잡한 지분관계와 권리관계 때문에 처분이 쉽지 않을 경우 등이다. 신탁회사의 공신력과 함께 정보력, 경험을 바탕으로 신속하게 매수자를 찾아 부동산을 처분할 수 있도록 도와준다.

담보신탁은 말 그대로 부동산 담보대출을 받는 경우에 쓰인다. 소유자가 부동산을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사로부터 받은 수익증권을 가지고 금융기관에서 대출을 받는 것이다. 대출한도가 높고 근저당설정비용 등도 줄일 수 있다.

개발(토지)신탁은 토지를 수탁받아 개발 계획을 세워 건축물의 인허가를 비롯해 건축 및 분양, 임대, 자금 조달 등의 모든 절차를 신탁회사가 대신해주는 것이다. 부동산 개발은 고도의 전문성이 필요한 분야다. 신탁회사의 전문성과 개발 노하우를 결합하면 훨씬 더 많은 개발 이익을 기대할 수 있다. 당연히 개발 수익도 소유자에게 돌아간다.

신탁회사에는 부동산 전문지식을 갖춘 전문가들이 포진해 있기 때문에 이들의 전문성을 바탕으로 부동산을 관리, 처분, 개발할 때 발생하는 비용은 최소화하고 수익률은 극대화할 수 있다. 미성년자, 고령자, 해외 거주자, 부동산 전문지식이 부족한 소유자도 이용하면 좋다. 특히 법률적인 리스크를 피하고 싶은 소유자가 이용하면 크게 이득이다. 신탁재산(부동산)에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없기 때문이다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수