[우병탁의 절세통통(㪌通)]전월세 5% 넘게 올리면 ‘과태료 폭탄’

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사

서울 영등포구 문래동에서 소기업을 운영하는 A 씨는 살고 있는 집 외에 집이 2채 더 있다. 장기투자 목적으로 구입한 것이라 임대주택으로 등록했다. 8년 이상의 임대기간을 충족하고 매각할 경우 양도소득세 감면과 장기보유특별공제 등의 혜택이 있기 때문이다. 그런데 지인으로부터 의무임대기간 동안 관리를 잘 하지 않으면 과태료 폭탄을 맞을 수 있고 세금혜택도 사라진다는 말을 들었다.

최근 주택임대사업 등록이 늘어나면서 임대사업자의 조건에 대한 문의가 많다. 임대 기간, 면적, 금액 등을 맞춰 등록한다고 끝이 아니다. 바로 연 5% 이하로만 임대료를 인상해야 한다는 점이다.

연 5%라고 하지만 주택임대차계약은 주택임대차보호법에 의해 통상 2년으로 계약하기 때문에 실질적으로는 2년에 5% 이내로 인상해야 한다는 얘기다. 전부 전세이거나 보증금 없이 전부 월세인 경우에는 직전 금액의 105% 이내로 임대료를 인상해야 한다. 예를 들어 종전 전세가 5억 원이라면 다음 계약 때 5억2500만 원까지만 올릴 수 있다. 전부 월세인 경우도 마찬가지다. 연 720만 원(월 60만 원)의 월세인 경우 연 720만 원의 105%인 연 756만 원(월 63만 원)까지만 인상할 수 있다.

보증부 월세는 계산이 복잡하다. 먼저 전세로 환산한 금액(환산보증금)에 105%를 적용하고 다시 월세로 전환해야 한다. 예를 들어 보증금 3억 원에 월세 100만 원인 경우 먼저 전세로 환산한다. 현재 정부가 정한 전월세 전환율은 5.25%다. 따라서 환산보증금은 약 5억2900만 원이고(3억 원+100만 원×12개월/5.25%), 환산보증금의 105%는 약 5억5500만 원이 된다. 만약 보증금을 3억 원으로 유지하고 인상분을 전부 월세로 돌린다면 월 111만5600원까지만 올릴 수 있다.

다만 임대주택이 재개발·재건축으로 신축되는 경우 신축 후 최초 계약 때는 5%의 상한이 적용되지 않는다. 새 아파트의 시세대로 최초 한 번은 임대료를 올릴 수 있다. 임대주택 등록 전에 기존 임차인이 있는 상태에서 등록을 한 경우에도 돌아오는 갱신 때 한 번은 시세대로 반영할 수 있었다. 그때를 최초 계약으로 봤기 때문이다.

그런데 4월 5일 기존임차인 갱신 부분이 개정됐다. 계약 갱신 시 기존 임차인의 임대차계약을 최초로 보고 사업자등록 후 첫 갱신 때부터 바로 5% 이내로만 인상할 수 있도록 제한한 것이다. 강화된 5%룰은 해당 법률 공포 후 6개월(2019년 10월) 이후에 등록하는 임대주택부터 적용된다. 따라서 임대주택으로 등록할 계획이 있다면 서둘러 등록하는 것이 유리할 수 있다.

임대주택으로 등록 후 주택임대사업자는 의무임대기간 동안 임대료 인상 제한인 5%를 꾸준히 지켜야 한다. 5%를 초과해 임대할 경우 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 최대 1000만 원의 과태료가 부과된다. 더 중요한 사실은 양도세 100% 감면(단, 농어촌특별세 20% 부담)이나 장기보유특별공제 70%의 혜택을 받을 수 없다는 점이다. 거주주택 비과세와 임대소득세 감면 등의 혜택도 사라진다. 6년 동안 잘 지키다가 마지막 2년을 남기고 위반할 경우 손해가 매우 클 수 있다. 순간의 실수로 공든 탑이 무너질 수 있으므로 세심한 주의가 필요하다.