[우병탁의 절세통통(㪌通)]비슷한 거래 없는 토지-주택 상속때 유리

부동산으로 상속하면 세금 줄까

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

자영업자인 A 씨는 요즘 상속세에 관심이 많다. 그동안은 열심히 일해서 돈을 벌기만 하면 된다고, 상속세는 물려받은 재산이 많은 사람들이나 걱정하는 거라고 생각했다. 그런데 최근 자산이 10억 원만 넘어도 상속세 대상이 된다는 말을 들었다. 지인들에게 물어보니 서울에 집 한 채만 있어도 상속세에 대비하는 것이 좋다고 한다. 또 재산을 상속할 땐 부동산으로 해야 세금이 줄어든다는 이야기도 들었다. 금융재산은 금융재산상속공제(20%·최대 2억 원)가 있는데, 왜 금융재산보다 부동산으로 상속하는 것이 더 유리할까?

그 이유는 바로 재산에 대한 평가방법 때문이다. 상속받은 재산가액은 상속 개시 당시 시가로 평가한다. 이때 시가란 불특정 다수의 사람들 사이에서 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 현금과 금융재산은 그 금액과 이자가 그대로 시가이다. 부동산 시가는 해당 부동산이나 그와 유사한 재산의 매매가액, 감정가액의 평균액, 수용가액 등을 말한다.

시가를 산정하기 어려운 경우 공시가격을 시가로 본다. 토지의 공시가격은 개별공시지가이다. 단독주택은 개별주택가격, 공동주택은 공동주택가격이 공시가격이다. 주택 이외의 건물은 국세청 기준시가로 본다. 각 건물 및 오피스텔에 대해 국세청장이 매년 산정해 고시하는 가액이다. 공시가격이 없는 건물은 신축 시 금액에서 감가 상각한 금액을 기준시가로 본다.

지역에 따라, 물건별로 편차가 있지만 통상 공시가격은 시가보다 낮다. 국토교통부 발표에 따르면 지난해 토지와 단독주택 중 표준주택의 공시가격은 시가 대비 각각 62.6%, 51.8% 수준이다. 특히 부동산 중 토지나 단독주택은 물건별로 개별성이 강해 그 물건 자체가 직접 거래된 게 아니라면 시가를 산정하기 어렵다. 이 경우 토지와 단독주택 등의 평가가격이 공시가격이 된다. 부동산은 금융재산에 비해 금액 산정에서 유리한(낮은) 가격으로 평가될 수 있는 것이다.

다만 부동산 중에서도 유사 거래 사례가 빈번한 대단지 아파트는 주의가 필요하다. 정형화된 구조로 되어 있는 아파트 단지는 해당 물건이 직접 거래된 경우가 아니라도 상속 전후 6개월 이내에 비슷한 거래가 있다면 그 금액을 시가로 볼 수 있다. 따라서 거래가 빈번한 대단지 아파트 등은 다른 부동산처럼 상속재산의 규모를 줄이기 어렵다.

결과적으로 상속재산의 평가방법으로 인해 부동산으로 상속할 때 유리해지는 경우는 유사 거래 사례가 없는 토지 및 건물 등이다. 그러나 최근 국토교통부에서는 공시가격과 실거래가의 격차를 해소하기 위해 공시가격 현실화를 추진하고 있다. 올해 1월 발표된 표준주택 현실화율은 지난해보다 1.2%포인트 올라가 53%로 높아졌다. 앞으로 현실화율이 더 높아질수록 부동산으로 상속하는 것을 통해 세금을 줄일 수 있는 기회는 적어진다.

논어에 ‘인무원려 필유근우(人無遠慮 必有近憂)’라는 말이 있다. 멀리 생각함이 없다면 반드시 가까운 걱정거리가 생긴다는 뜻이다. 공시가격 상승 등으로 세금(보유세)이 늘어나는 것만 걱정할 게 아니라 멀리 보고 세금(상속세)도 함께 대비해야 한다. 세금에 대한 준비는 항상 멀리 보는 데 답이 있음을 잊지 말아야 한다.