시세 14억원 아파트 23일부터 대출한도 1억 줄어든다

9억 초과∼15억 집 대출규제 시행
주택담보인정비율 40%→20%… 신용-사업자 대출 더 깐깐해져
돌려막기식 자금 마련 쉽지 않아… P2P대출 업계도 자율규제 나서

12·16 부동산대책에 따라 23일부터는 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 9억 원 초과∼15억 원 이하 주택을 살 때 금융회사로부터 받을 수 있는 대출 한도가 대폭 줄어든다. 집을 담보로 생활안정자금을 대출 받으려 해도 다주택자는 한도를 축소한다.

22일 금융권에 따르면 12·16 대책 발표 때 나온 시가 9억 원 초과∼15억 원 이하 주택에 대한 대출 축소가 시행됨에 따라 14억 원짜리 아파트의 경우 대출액이 1억 원가량 줄어든다. 기존에는 집값에 상관없이 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용했지만 이제는 9억 원까지 40%를, 9억 원 넘는 부분은 20%를 적용하기 때문이다. 14억 원 아파트 대출 한도는 종전에는 5억6000만 원(14억 원×40%)이었으나 앞으로는 4억6000만 원[(9억 원×40%)+(5억 원×20%)]으로 감소한다.

부족한 부분을 신용대출 등 다른 대출로 돌려 막기도 쉽지 않다. 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액을 뜻하는 총부채원리금상환비율(DSR) 관리가 강화되기 때문이다. 은행은 투기지역·투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%) 이내로 관리한다. 지금까진 은행이 전체 가계대출 평균 DSR를 40% 안으로만 지키면 됐다. 누군가에게 40% 이상을 적용했다면 다른 고객은 40% 미만이 되게끔 해 전체 평균을 맞추는 식이다. 하지만 이제는 개인별 규제가 적용돼 대출이 깐깐해질 수밖에 없다. 생활안정자금용 주택담보대출은 기존에는 LTV를 30% 적용했지만 다주택자의 경우에는 9억 원 이하분에 LTV 30%를, 9억 원 초과분에는 10%를 적용한다.

주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출도 제한된다. 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에게 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지된다. 주택임대업을 하는 개인사업자 대출에 대한 이자상환비율(RTI)도 기존 ‘1.25배 이상’에서 ‘1.5배 이상’으로 높인다. 임대소득이 이자비용의 1.25배면 됐지만 이제는 1.5배는 돼야 한다는 것. 다만 23일 전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명한 차주(借主), 대출 신청 접수를 마친 차주는 제외된다.

한편 한국P2P금융협회와 마켓플레이스금융협의회는 22일 ‘주택매매 목적의 대출 취급 금지에 관한 자율규제안’을 발표했다. 정부 대책에 맞춰 시가 15억 원 초과 초고가 주택은 대출을 전면 금지하고, 시가 9억 원 넘는 고가 주택도 주택매매 자금으로 활용될 가능성이 있다고 판단되면 대출을 제한하기로 했다.

장윤정 기자 yunjung@donga.com