헌재 ‘합헌’ 결정뒤 부동산시장 충격… 잠실주공5단지 분양가상한도 적용 “조합원 70%가 집 한채인 60대이상… 최소 2억원 부담금 감당 힘들어” 15억초과 대출금지까지 ‘3중 악재’… 일부 조합 사업추진 연기 움직임 전문가 “공급 줄어 집값 상승 우려”
27일 헌법재판소가 ‘재건축 초과이익환수제’(재초환)에 대해 합헌 결정을 내리면서 서울 강남권 주요 재건축 단지들은 사업 추진에 큰 타격을 받게 될 것으로 전망된다. 재초환은 2018년 1월 1일부터 관리처분계획을 신청한 재건축 단지에 적용된다. 사진은 최근 관리처분계획 전 단계인 시공사 선정을 재개한 29일 서울 서초구 반포주공 1단지(3주구)의 모습. 송은석 기자 silverstone@donga.com
김상우 서울 송파구 잠실주공5단지 재건축조합의 자문단장은 29일 본보와의 통화에서 한숨을 쉬며 이같이 말했다. 잠실주공5단지는 2013년 조합설립 인가가 났지만 이후 인허가 절차가 지연되며 아직까지 사업시행 인가조차 받지 못한 상태다. 내년 4월까지 유예된 분양가상한제(분상제)와 지난해 1월부터 부활한 재초환을 모두 적용받는 사업장이 됐다. 이 아파트의 경우 지난해 조합의 자체 추산 결과 재초환 부담금이 조합원당 최소 2억 원에 이를 것으로 예상됐다. 김 단장은 “조합원의 70% 이상이 60대 이상에 집 한 채만 소유하고 있는데 부담금을 감당할 수 있는 구조가 아니다”라고 말했다.
27일 헌법재판소가 5년여 만에 재초환에 대해 합헌 결정을 내리면서 서울 주요 재건축 단지들에 비상이 걸렸다. 사업성이 크게 악화될 것으로 예상되면서 호가를 2억∼3억 원 낮춘 급매물이 나오거나 일부 조합은 사업 진행을 포기하는 경우도 생기는 등 시장의 혼란이 커지고 있다.
일부 조합에선 사업 추진 자체를 연기하는 경우도 있다. 서울 강남구 대치쌍용2차 재건축 조합은 재초환으로 인한 부담으로 올해 4월 시공사 계약을 미루는 등 사업 진행을 잠정 중단한 상태다. 대치쌍용2차 조합 관계자는 “지금과 같은 상황에서는 조합원들이 4억∼5억 원에 이르는 재초환 부담금을 낼 수밖에 없기 때문에 사업을 미룰 수밖에 없다”고 말했다.
2006년 9월 도입된 재초환은 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택 경기를 둔화시킨다는 이유 등으로 2012년 12월부터 유예돼 왔다. 이후 2017년 12월 31일까지 관리처분계획을 신청한 재건축 조합까지만 유예를 인정해주고 2018년 1월 1일부터 부활돼 현재도 시행 중이다. 이로 인해 서울 강남구 은마, 압구정 현대, 서초구 반포주공1단지(3주구), 송파구 잠실주공5단지 등 아직까지 관리처분계획을 신청하지 못한 초기 재건축 사업장 대부분이 규제를 적용받게 됐다.
정비업계에서는 조합원 재산권을 지나치게 침해한다며 강하게 반발하고 있다. 재건축·재개발 조합 모임인 주거환경연합의 김구철 조합경영지원단장은 “1주택 조합원이 그대로 새 집에 입주할 경우 아무 이익도 실현되지 못한 채 부담금만 내야 하는 상황이 된다”며 “기존 조합원들에게 헌 집에 그대로 살라는 것밖에 안 되는 정책”이라고 비판했다.
유원모 onemore@donga.com·이새샘 기자