20일부터 시가 9억초과 주택보유자 전세대출 전면 금지

22일 오후 서울 송파구의 종합상가 내 공인중개사 사무소에 전세 전단지가 붙어있다. © News1

오는 20일부터 시가 9억원 초과 고가주택 보유자는 기존에 제한되던 주택금융공사(주금공), 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증처럼 SGI서울보증 전세대출도 받을 수 없다. 부동산 갭 투자를 막기 위해 고가주택 보유자의 모든 보증부 전세대출을 막는 것이다. 단 20일 이전에 보증부 전세대출 이용 중인 시가 15억원 이하 주택 차주는 향후 3개월 안에 전셋집 이사 시 증액이 없는 조건으로 SGI 대출보증을 이용할 수 있다.

또 20일 이후 보증부 전세대출을 받은 차주가 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 즉시 전세대출을 회수한다. ‘상속’에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 시에는 예외를 적용한다.

금융위원회는 오는 20일부터 이런 내용의 ‘12·16 주택시장 안정화 방안 중 전세대출 관련 조치’를 시행한다고 16일 밝혔다.

앞서 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출 공적보증(주금공·HUG)은 지난해 11월11일부터 제한된 바 있다. 오는 20일부터는 사적보증인 SGI 전세대출보증도 제한된다. 20일 이전에 전세계약을 체결했고 차주가 계약 사실을 입증한다면 적용이 제외된다.

또 고가주택 보유 차주가 20일 이전에 SGI 전세대출보증을 이용 중인 경우 당해 만기 시 대출보증을 연장할 수 있지만, 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될 경우에는 신규 대출보증이기 때문에 만기를 연장할 수 없다.

강서구 1주택(10억원) 보유자 A씨가 자녀 교육 문제로 본인 집을 전세(보증금 6억원)로 주고 오는 3월 강남구에 전세(보증금 8억원)로 거주 이전하면서 부족한 2억원을 전세대출로 충당하려고 할 경우 기존에는 주금공·HUG에서만 대출보증 이용(연장)이 제한됐지만 오는 20일부터는 SGI에서도 대출보증(연장)이 불가능한 것이다.

다만 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 20일 기준 시가 15억원 이하 1주택 차주(SGI·주금공·HUG 모두 해당)가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액 없이 대출을 재이용한다면 오는 4월20일까지 한시적으로 SGI 보증을 1회 이용할 수 있다. 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자는 이런 유예조치가 적용되지 않는다.

이명순 금융위 금융소비자국장은 “기존 전셋집에 살면서 대출 만기를 연장하고 싶어도 집주인 사정 등으로 이사가 불가피한 고가 주택 보유자는 형평성에 반할 수 있기 때문에 3개월 유예를 둔 것”이라고 설명했다.

고가주택 보유자에 대한 전세대출은Δ직장이동·자녀교육 등 실수요로 Δ보유주택 소재 시·군을 벗어나 Δ전셋집에 거주해야 할 경우(전셋집과 보유한 고가주택 모두에 세대원이 실거주)만 예외적으로 허용된다. 단 서울이나 광역시 내 구간 이동은 대상이 아니다.

오는 20일 이후 보증부 전세대출을 신청하는 차주가 향후 고가주택을 매입하거나 다주택을 보유하게 되면 전세대출을 회수한다. 이미 전세대출보증을 이용 중인 차주가 20일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되면 전세대출을 즉시 회수하지는 않지만, 만기 시에는 대출연장을 제한한다. 상속에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환 시에는 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예한다.

이 국장은 “고가주택 취득 또는 다주택을 보유하게 된 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 기한이익 상실까지 통상 2주가 걸린다”며 “미상환 시 연체 차주로서 연체정보 등록과 연체이자 등 불이익이 생긴다, 또 대출회수조치가 이뤄진 차주는 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다”고 설명했다. 이와 별개로 전세계약은 유효하기 때문에 임대인은 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 않아도 되고, 임차인은 자기자금으로 대출금을 상환해야 한다.

사례를 들면, 59세의 무주택자 B씨는 오는 3월 전세대출 2억원을 받아 강남 7억원 전세로 거주하고, 내년 6월 은퇴 후 일산에 9억원 고가주택(5억원 전세 승계)을 구입 후 전세 만기인 2020년 3월에 입주할 계획이 있다. 기존에는 대출회수 규제가 없었으므로 전세 만기까지 대출을 이용할 수 있었지만, 앞으로는 고가주택 구입 시점에서 전세대출을 회수한다.

이 국장은 전세대출 규제 조치가 지나치다는 지적에 “전세대출금은 꼬리표가 붙지 않기 때문에 갭투자 소지가 있다”며 “적어도 고가주택 보유자는 최대한 대출 없이 자기자금으로 거래하라는 것이 정부의 취지”라고 강조했다. 금융당국은 향후 시장상황을 살피면서 모든 가능성을 열어두고 추가대책을 검토할 계획이다.

금융당국은 20일부터 보증기관과 함께 합동점검반을 구성해 주요 은행지점의 규제 적용상황을 점검하고 현장 문의·애로사항에 대해 답변할 예정이다. 이번 규제 내용과 주요 적용 사례에 대한 실무매뉴얼은 이날 은행에 배포했다.

금융당국은 개별지도 등을 통해 전세대출보증 제한 규제를 회피·우회하는 전세대출행위를 제한할 계획이다. 금융당국 관계자는 “무보증부 전세대출 취급현황을 금융회사 단위로 모니터링해 규제 시행 이후 대출이 증가하지 않도록 지도·감독할 것”이라며 “필요 시 세부 취급내역을 분석해 전세대출 규제 회피수단으로 이용된다고 판단되면 해당 금융회사에 대한 공적보증공급 제한 등 추가조치를 시행할 예정”이라고 했다.

금융당국은 구체적으로 금융사의 고가주택 보유자·다주택자 등 규제 대상자 대상 대출 현황, 대출모집·창구판매 행태(‘규제회피 수단’ 홍보 등), 대출한도 등 요건완화 여부, 고액전세자 이용상황 등을 살필 계획이다.

(서울=뉴스1 )