[머니 컨설팅]조정대상지역 ‘장기임대’ 득보다 실

정진형 KB국민은행 WM스타자문단 공인회계사

Q. 서울에 집을 갖고 있는 A 씨는 최근 지인으로부터 조정대상지역의 전용면적 84m² 아파트 투자를 추천받았다. 해당 아파트의 매매가는 15억 원이며 현재 주택 공시가격은 10억 원이다. 지인은 장기일반민간임대주택사업자로 등록하면 세금이 거의 없으니 오래 가지고만 있으면 큰 수익을 얻을 수 있다고 하는데 맞는 말인지 궁금하다.

A. 최근에 세법이 여러 번 개정됐기 때문에 무엇보다 정확한 정보를 확인하는 것이 중요하다. 먼저 해당 아파트 취득 시 취득세는 감면받지 못한다. 분양받는 경우가 아닌 일반 매매로 취득하면 감면이 적용되지 않는다. 결과적으로 취득세 3.3%를 적용해 4950만 원의 세금을 부담해야 한다.

보유하고 있는 동안 보유세는 줄어들까. 재산세는 2채 이상의 임대주택부터 감면되는데 한 채만 장기일반민간임대주택사업자로 등록할 예정이므로 재산세 감면 대상이 아니다. 또 주택 공시가격이 6억 원을 초과하므로 종합부동산세도 합산된다. 설령 주택 공시가격이 6억 원 미만이라 해도 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득했다면 종합부동산세 합산 배제 대상에서 제외된다. 임대 시 소득세도 주택 공시가격 6억 원 이하인 경우에만 혜택을 주기 때문에 감면되지 않는다.

그럼 양도할 때 세금은 줄어들까. 조세특례제한법 97조의 3에 따르면 2022년 말까지 등록한 장기일반민간임대주택사업자가 임대 개시일 당시 주택 공시가격 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하 주택으로서 85m² 이하, 연간 임대료 증가율 5% 이하에 해당하면 8년 이상 임대 후 양도 시 50% 장기보유특별공제율이 적용된다. 10년 이상 임대 후 양도하면 70%다. 해당 아파트는 취득 당시 이미 주택 공시가격이 6억 원을 초과했다. 이에 따라 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다.

그리고 조정대상지역에 있는 주택으로 1가구 2주택에 해당하면 소득세율에 10%가 중과되고 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득분은 주택임대사업자로 등록해도 중과된다. 결국 이후 아파트를 양도할 때도 조정대상지역에 해당하면 장기보유특별공제를 받을 수 없으며 양도소득세가 10% 중과된다.

소득세법 시행령 제155조에 따르면 거주자가 장기일반민간임대주택사업자로 등록한 임대 개시일 당시 주택 공시가격 6억 원 이하 주택(수도권 외 3억 원)으로 8년 이상 임대하면 장기일반민간임대주택 외 2년 이상 보유 및 거주한 1주택(9억 원 이하)을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세된다. 해당 아파트는 이미 주택 공시가격이 6억 원을 초과했으므로 현재 2년 이상 거주한 아파트를 양도할 때도 비과세되지 않는다.

만일 양도 시 양도차익이 5억 원가량 난다고 하더라도 양도소득세 등이 2억4600만 원 발생하므로, 양도 차익의 거의 절반을 세금으로 내야 한다.

또 장기일반민간임대주택사업자로 등록해도 보유 시 세금 혜택이 거의 없다. 즉, 보유만 할 때도 재산세 및 종부세에 대한 부담이 커질 수 있다. 조정대상지역에 있는 고가 아파트를 취득할 때 세금 혜택은 거의 없는데도 장기일반민간임대주택사업자로 등록하면 8년간은 매각할 수 없고 연간 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없다.

정진형 KB국민은행 WM스타자문단 공인회계사