직접 들어와 살겠다던 집주인, 딴 세입자 받으면 손해배상

5억 세입자 내보내고 7억 임대땐 최소 1600만원 물어줘야 할수도

29일 국회 법사위를 통과한 ‘주택임대차보호법’ 개정안에 따라 주택 임대차 시장에 ‘법정손해배상청구권제’가 도입된다.

집주인이 직접 들어와 살겠다고 허위로 얘기하거나 잠깐 들어와서 살다가 다른 세입자를 받았다면 기존 세입자가 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있게 된다. 손해배상을 청구하기 위해 세입자가 집주인을 감시해야 하는지, 별도의 기관이 이런 부당한 거래를 감시하는지는 아직 정해진 바가 없다.

집주인의 잘못이 있을 경우 법에서 정한 손해배상액을 물어줘야 한다. 손해배상액은 △기존 세입자에게 받던 임대료 3개월 치 △집주인이 새로운 세입자에게 받은 임대료와 기존 세입자에게 받던 임대료 차액의 2년 치 △기존 세입자가 입은 손해액 중 가장 높은 금액이 된다. 이때 임대료는 순수 월세와 보증금을 월세로 전환한 금액(연 4%)을 더한 ‘환산 월차임’을 뜻한다.

만약 집주인이 보증금 5억 원을 주고 살던 세입자를 내보내고 두 달 뒤 보증금 7억 원에 새로운 세입자를 받았다면 최소 1600만 원(차액 2억 원의 연 4%×2년)을 물어줘야 한다. 기존 세입자가 임대료가 더 비싼 집으로 이사하면서 부담한 이사비, 중개수수료, 추가 대출에 따른 금융이자 등 손해액이 더 크다면 배상액은 더 늘어날 수도 있다.

다만 기존 세입자를 내보냈지만 갑자기 지방 발령이 나서 실거주 의무기간을 채우지 못하고 세를 놓는 등 불가피한 경우라면 손해배상을 피할 가능성이 크다. 개정안에는 ‘정당한 사유’ 없이 새로 임대를 한 경우만 손해배상 청구 대상으로 명시하고 있다. 그동안 정부는 직장이나 자녀 교육, 부모 봉양으로 이주가 불가피하면 대출 규제의 예외로 인정해온 만큼 이번에도 이를 정당한 사유로 볼 여지가 큰데, 시행령 등 하위 법령에서 정해질 것으로 예상된다.
김호경 기자 kimhk@donga.com