서울 전월세 인상 상한선, 주거비물가 반영땐 2%대 초반 예상

[부동산대책 논란]
정부-지자체 임대료 협의 곧 착수

전월세상한제 등 ‘임대차 3법’ 입법의 후속 조치로 정부가 각 지방자치단체와 전월세 임대료 상한을 정하는 협의에 곧 착수한다. 상당수 지자체에서 현행 주택임대차보호법의 상한선인 5%보다 낮은 상한을 정할 가능성이 높다는 전망이 나온다. 정부는 만약 5%에 맞춰 임대차 계약을 했더라도 지자체가 조례로 이보다 낮은 인상률을 상한선으로 정할 경우 소급 적용하도록 할 방침이어서 시장 혼란이 예상된다.

6일 국토교통부 관계자는 “조만간 각 지자체와 전월세 인상률 상한 산정을 위한 협의에 착수할 것”이라고 밝혔다. 법안 개정이 이뤄진 만큼 전월세 시장 혼란을 줄이기 위해서라도 최대한 빠른 시일 내에 각 지자체가 인상률 상한을 정할 수 있도록 하겠다는 방침이다.

시장에서는 정부가 민간 임대사업자에 대해 사용했던 기준을 준용할 가능성이 높다고 보고 있다. 현행 ‘민간 임대주택 특별법’에는 임대료 인상률 상한을 5%로 규정하고 있다. 다만 국토부는 2019년 시행령을 개정해 100채 이상 민간 임대주택단지일 경우 해당 단지가 있는 시나 도의 주거비물가지수 변동률을 적용해 임대료를 인상하도록 한 바 있다. 시도 내에서도 편차가 클 수 있기 때문에 시장과 군수, 구청장이 조례로 해당 지역에 적합한 증액 기준을 마련할 수 있도록 허용했다.

주거비물가지수는 각 지자체의 주택임차료, 주거시설 유지보수 및 기타 주거 관련 서비스의 물가지수를 가중 평균한 값이다. 정부가 공개한 올해 7월 주거비물가지수는 서울의 경우 108.77로 전년 대비 1.1% 상승했다. 기본 계약기간이 2년이라는 점을 감안해 2018년 7월 지수(106.41)와 비교할 경우 변동률은 약 2.2%가 된다. 이 기준이 그대로 적용된다면 서울의 임대료 인상률 상한은 2%대 초반이 될 것으로 보인다. 최근 1년간 주거비물가지수 변동률은 지자체별로 0.3%에서 1.9%까지 다양하지만 5%보다는 낮은 수준이다.

지자체마다 5%보다 낮은 상한선을 정할 가능성이 커지면서 이미 5%에 맞춰 갱신계약을 한 경우에 대한 관심도 높아지고 있다. 국토부 관계자는 “조례로 5%보다 낮은 상한선이 정해지면 이미 계약을 마쳤더라도 임대료 차액은 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하고, 더 낮아진 인상률 상한에 맞춰 계약을 해야 한다”고 밝혔다. 개정된 주택임대차보호법에 이미 지자체가 5%보다 낮은 상한선을 정할 수 있다고 명시해뒀기 때문에 이 같은 소급적용이 충분히 가능하다는 것이다.

주거비물가지수 외에도 기존 전월세 가격수준 자체를 감안해 인상률 상한이 정해질 가능성도 있다. 전월세 가격이 높은 지역의 경우 인상률 상한이 낮아도 증액되는 액수 자체는 다른 지역에 비해 클 수 있기 때문이다. 일각에서는 서울 강남권 상한선은 0%로 동결될 수 있다는 관측까지 나온다.

하지만 명확한 근거 없이 지나치게 낮은 인상률 상한이 정해질 경우 집주인의 재산권을 과도하게 침해한다는 논란이 생길 것으로 보인다. 고준석 동국대 법무대학원 부동산학과 교수는 “소비자물가지수 등 물가에 관한 명확한 국가 통계가 있는 만큼 이를 근거로 합리적인 기준을 만들어야 집주인들의 저항감을 조금이라도 낮출 수 있을 것”이라며 “정부와 지자체가 조례 제정 과정에서 다양한 의견을 수렴해야 한다”고 말했다.

이새샘 기자 iamsam@donga.com