부동산 불법행위 기준 모호… 내돈으로 내집 사도 들여다볼 판

부동산거래분석원 설치 공식화

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽)이 2일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제5차 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 있다. 이날 회의에서는 부동산 시장 전반을 감독하는 ‘부동산거래분석원(가칭)’ 설립을 추진하기로 하고 관련 사안을 논의했다. 뉴시스

서울 동작구에 사는 이모 씨(58)는 지난해 가을 동작구에서 6억 원대 빌라를 매입했다가 관할 구청에서 매입 자금을 어떻게 조달했는지 소명하기 위한 증빙서류를 제출하라는 연락을 받았다. 정부가 부동산 실거래 조사를 강화하겠다는 방침을 발표한 직후였다. 이 씨는 “기존에 아파트 전세를 살다 실거주 목적으로 빌라를 매입한 것으로 강남도 아니고, 고가 거래도 아닌데 연락을 받아 당황했다”며 “무슨 기준으로 내가 소명 대상이 됐는지 물어봤지만 내부 기준이라 알려줄 수 없다는 답만 들었다”고 했다.

2일 정부가 부동산거래분석원(가칭) 설치를 공식화면서 이르면 내년 초 부동산 실거래 전반을 상시로 감시하고 가격 담합, 허위 거래 등 각종 불법행위를 적발하는 전담 기관이 출범한다. 하지만 정부가 무엇을 불법행위로 보는지 기준이 불명확한 상황에서 기존 부동산 실거래 조사에서도 나오고 있는 개인정보 침해, 재산권에 대한 과도한 제약 등의 부작용이 더 커질 수 있다는 우려가 나온다.

○ 계좌 내역 등 각종 개인정보 조회 권한 부여

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 “부동산거래분석원의 기능·권한 등은 정부 내에 설치하는 정부조직으로 정보분석원(FIU), 자본시장조사단 사례를 적극 참고했다”며 “금융정보 등 이상거래 분석 기능을 강화할 것”이라고 밝혔다. 당초 별도의 부동산 감독기구를 만들 거라는 전망도 나왔지만 정부 내 조직으로 이번에 확정했다.

자금세탁 등을 막기 위해 2001년 출범한 FIU는 현재 검찰, 경찰, 국세청, 관세청 파견인원을 포함한 정원만 69명에 이르고, 사무보조 등의 인력을 더하면 총 규모는 80명대에 이른다. 금융회사들은 고객이 지점에 1000만 원 이상의 현금을 입금, 출금하면 FIU에 보고해야 한다. FIU는 확보한 정보를 내부적으로 조사하기도 하고, 검찰과 경찰, 국세청, 관세청 등에도 제공한다. 이 과정에서 개인의 계좌 내역 등을 들여다보기도 한다.

국토부 산하 ‘부동산시장 불법행위 대응반’에는 이미 특별사법경찰관이 소속돼 있어 금융위위원회 자본시장조사단과 마찬가지로 각종 영장신청, 압수수색 등 강제수사 권한을 갖고 있다. 기존의 강제수사 권한에 더해 FIU처럼 각종 개인정보를 제공받을 권한을 주겠다는 것이다.

여당 일각에서는 이미 관련 입법이 추진되고 있다. 더불어민주당 허영 의원이 추진 중인 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안에는 국토부나 산하 실거래 조사기관이 주민등록전산정보, 납세증명서, 각종 보험료 명세, 금융자산, 금융거래, 신용정보 등을 요청할 수 있는 내용이 담기는 것으로 알려졌다.

○ 규제지역 거래는 모두 조사 대상 될 듯

권한과 인력이 강화되면서 조사 대상은 더 광범위해질 것으로 보인다. 기존에는 대응반이 9억 원 이상의 고가 주택 거래나 토지거래허가구역 등 이상 과열 지역을 집중적으로 조사했다.

상시 감시 조직이 생기면 자금조달계획서 제출 거래 전반이 조사 대상이 될 가능성이 높다. 정부는 6·17대책에서 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)의 모든 거래는 자금조달계획서를 제출하도록 의무화하는 방안을 발표해 현재 관련 법령 개정을 위한 입법 예고가 진행 중이기 때문이다. 기존에는 규제지역 3억 원 이상 거래가 자금조달계획서 제출 대상이었다.

국토부 관계자는 “개인정보 침해를 최소화할 수 있도록 분석원이 추출한 이상거래에 한해 정보를 요청할 수 있도록 하는 등 권한을 제한할 것”이라고 밝혔다. 하지만 국토부는 지금도 실거래 조사 시 어떤 기준으로 이상거래를 추출하는지 등은 명확히 밝히지 않고 있다. 국민들은 내 집 마련을 위한 정상적인 거래라 여기더라도 세무나 법을 정확히 모른 채 거래를 했다가는 처벌받을 가능성이 높아지는 것이다.

○ “과도한 거래 규제” 비판

전문가들은 불법행위를 근절해 시장을 투명하게 해야 한다는 취지는 인정하면서도 정부가 집값을 잡기 위해 거래 주체를 과도하게 억제하는 것이라고 비판한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “부동산 시장의 불법행위가 무엇인지, 정부가 어디까지를 이상거래로 보는지 명확하지 않은 상황에서 분석원 설립 등으로 과도하게 감시, 규제한다면 거래 주체의 반감만 살 것”이라며 “이 같은 규제를 한다고 부동산 가격이 안정되기는 힘들 것”이라고 말했다.

주택은 금융과 달리 거주 이전의 자유 등 각 개인의 기본권과도 직접적인 관련이 있어 그 거래 제약에는 더 신중해야 한다는 비판도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “다른 사람으로부터 투자를 받아 거래하는 금융 시장과 달리 부동산 시장은 자기 자산으로 자기 집을 사는 경우가 많은데 이런 행위를 규제하기 위해 별도의 상시 감독조직을 만드는 것은 과도하다”고 지적했다.

이새샘 iamsam@donga.com / 세종=남건우 / 장윤정 기자