[고준석의 실전투자]공유물 처분 이견땐 법원에 ‘분할 청구’

공동소유 부동산 처분하려면 공유자 전원의 동의 받아야
자기 지분만 처분, 현실선 어려워… 현물 분할 곤란할땐 법원이 경매
지분 넘기고 배상받는게 좋을수도

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

자영업자 A 씨는 은퇴 후 귀농 생활을 하려고 10년 전 지인과 공동으로 경기도 소재 땅을 사들였다. 최근 사업이 어려워지면서 사업 자금을 마련하기 위해 땅을 팔아야 하는 처지에 몰렸다. 하지만 공동 소유자인 지인은 주변 땅값이 오르고 있다며 처분에 반대하고 있다. 그는 지인이 동의하지 않아도 땅을 팔 수 있는 방법이 없는지 궁금해졌다.

부동산을 2명 이상이 공동으로 소유하는 경우가 적지 않다. A 씨처럼 공동으로 투자했거나, 형제들과 함께 증여·상속을 받은 경우 등이 대표적이다. 최근에는 배우자와 공동 명의로 집을 사는 사례도 늘고 있다. 이처럼 여러 명이 공동 명의로 부동산을 소유하는 경우는 민법에서 ‘공유’로 정의한다.

공유자는 자신의 지분만큼은 마음대로 처분할 수 있다. 지분 비율만큼 부동산에서 나오는 각종 수익도 챙길 수 있다. 자신의 지분에 한해 단순한 수리도 다른 공유자의 동의 없이 할 수 있다. 하지만 공유물 전체를 어떻게 관리할지를 정하려면 지분 과반수의 동의가 필요하다. 무엇보다 공유물 전체를 처분하거나 그 용도를 변경할 때는 공유자 전원의 동의를 받아야 한다.

부동산을 공동 명의로 소유하면 보유세나 양도소득세 등 각종 세금을 아낄 수 있다. 하지만 이처럼 의사 결정 시 리스크가 있다는 점을 명심해야 한다. 특히 처분 여부와 시점을 두고 의견이 달라 투자자와 형제자매 사이에서 분쟁으로 치닫는 경우가 종종 발생한다.

처분 여부와 시점을 놓고 의견이 갈린다면 공유물 분할을 청구할 수 있다. 각자 보유한 지분만큼 부동산을 쪼개 나눠 갖는다는 뜻이다. 이 역시 공유자 전원이 합의해야만 가능하다.

전원 합의가 되지 않으면 법원에 공유물 분할을 청구하면 된다. 다만 취득 당시 분할금지 특약이 있다면 그 기간이 모두 지나야 가능하다. 분할금지 특약 기간은 최대 5년이며 1차례 연장할 수 있다. 공동으로 취득했다면 최대 10년까지 분할금지 특약을 설정할 수 있다. 상속인이 유언으로 분할금지 특약을 할 수도 있는데, 이때는 최대 5년까지 가능하며 연장은 인정되지 않는다.

공유물 분할은 현물 분할이 원칙이다. 100평짜리 땅을 2명이 지분 절반씩 갖고 있다면 50평씩 나눠 가지면 된다는 뜻이다. 하지만 현실에서는 이런 현물 분할에 합의를 이끌어내기가 쉽지 않다. 같은 50평이어도 도로와 인접해 있는 땅과 그렇지 않은 땅의 가치가 다르거나 분할 후 가치가 현저히 줄어들 수 있기 때문이다.

대법원도 현물 분할을 하지 않는 경우를 정해놓고 있다. 구체적으로는 △공유물의 위치, 면적, 이용 상황, 사용 가치 등에 비춰 현물 분할이 곤란하거나 △현물 분할 후 그 가치가 줄어들거나 △공유자 한 명이라도 분할 후 단독 소유하는 부동산 가치가 현저히 줄어드는 경우 등이 해당된다. 이런 경우 법원은 공유물을 경매에 부친다. 공유자들은 경매 매각대금을 지분 비율대로 나눠 가지면 된다.

물론 자신의 지분은 다른 공유자의 동의가 없어도 처분할 수 있지만 공유물 전체가 아닌 일부만 따로 떼어내 매각하는 건 현실적으로 매우 어렵다. 거래 성사 자체가 쉽지 않아서다. 따라서 처분을 원하는 공유자는 다른 공유자들과 원활하게 협의해 현물 분할이나 지분을 다른 공유자들에게 넘기고 그 가액만큼 배상받는 방식 등으로 처리하는 게 좋다. 하지만 끝내 견해차를 좁히지 못한다면 법원에 분할 청구를 하는 수밖에 없다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수