법적으로 복잡한 특수물건… 저당권 말소 등 위험 있지만 부실채권 매입땐 배당소득 비과세… 낙찰후 재매각보다 6600만원 절세
정충진 법무법인 열린 대표변호사
하지만 생각의 틀을 바꾼다면 부실채권 투자 구조는 여전히 매력적이다. 법적 문제가 복잡해 여러 번 유찰된 특수물건 경매와 접목되면 탁월한 절세 효과를 발휘하기 때문이다.
약 5년 전 경기 용인시의 대단지 아파트가 경매 시장에 나왔다. 선호도가 높은 전용면적 85m² 이하 규모에 향과 층이 좋은 우량 물건이었다. 법적으로 복잡한 특수물건이었던 탓에 무려 다섯 번의 유찰을 거쳐 입찰 최저가는 8000만 원대였다. 물건의 명세서를 살펴보니 대항력 있는 세입자가 있었다.
또 다른 문제도 있었다. 경매 물건 소유자 K 씨는 법원에 채권자 A 씨의 저당권이 무효이니 경매 절차를 정지해 달라고 신청한 상태였고, 저당권 말소 소송도 계류 중이었다. 등기부에는 추후 소송 결과에 따라 저당권이 말소될 수 있다는 예고 등기까지 붙어 있었다. 만약 소유자가 승소해 저당권이 말소되면 낙찰자는 잔금을 납부한 뒤라도 소유권을 상실할 수 있는, 아주 위험한 물건이었다.
이 물건을 약 1억 원 남짓한 금액에 Y 씨가 낙찰받았다. 대항력 있는 세입자는 정황상 위장 세입자로 추정됐고 저당권 말소 소송도 1심에서 소유자가 패소한 상태라 큰 문제가 없을 것으로 보였다. 1년 내 법적 분쟁이 정리되면 당시 급매 시세인 2억5000만 원에 되팔아도 상당한 차익을 낼 수도 있을 것으로 보였다.
이 사례를 보면서 필자는 NPL의 투자 구조를 떠올렸다. 낙찰자 Y 씨가 이 물건을 경매로 낙찰받지 않고 부실채권 투자 방식으로 저당권을 매입했다면 어땠을까?
당시 경매 신청 채권자 A 씨는 자신의 저당권이 무효라는 소송이 걸려 있어 심적으로 불안한 상태였을 것이다. 게다가 저당권 설정 당시 존재조차 하지 않던 위장 세입자가 거액의 보증금을 신고한 터라 이 물건이 제값으로 낙찰되긴 힘들어 보였다. A 씨와 협상을 통해 채권 최고액 3억 원에 달하는 저당권을 1억 원에 매입했다면 Y 씨의 수익률은 달라졌을 것이다.
이처럼 법적 문제를 모두 정리하고 다시 경매를 진행하면 해당 물건은 특수물건에서 일반물건으로 바뀐다. 당시 평균 낙찰가율을 적용하면 2억5000만 원 선에 낙찰될 수 있었다. 이때 1순위 저당권자인 Y 씨가 2억5000만 원 전부를 배당받으면 시세차익만 1억5000만 원을 볼 수 있게 된다.
여기서 눈여겨볼 만한 사항은 현재 판례 등을 감안하면 부실채권 매입을 통한 배당소득은 과세 대상이 아니라는 점이다. 결국 K 씨는 시세차익에 대해 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다. 한때의 유행에 지나지 않았던 NPL 투자와 특수물건 경매를 접목하면 이렇듯 탁월한 절세 효과를 누릴 수 있다.
정충진 법무법인 열린 대표변호사