“중심 상권 공실률 높고 임대료까지 하락”… ‘꼬마빌딩’ 투자 주의보

KB 경영硏 ‘2021 부동산 보고서’
“거래 총액 47% 몰린 서울 중구 등 코로나 장기화로 투자 수익률 하락
내년에도 시장 불확실성 커질것”
일각 “기대 수익률 2.5% 전후… 공실 늘어도 버틸수 있어” 반론도

임대문의 안내문이 붙은 서울 중구 명동거리 상가. 뉴스1

정부의 주택 매매 규제를 피해 수요가 몰렸던 ‘꼬마빌딩’(5층 이하, 시가 10억∼50억 원의 비주거용 부동산)의 투자 매력이 식고 있다는 분석이 나왔다. 주택보다 상대적으로 대출을 받기 쉬워 각광을 받은 상업용 부동산의 임대 여건이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화로 악화되고 있기 때문이다.

KB금융지주 경영연구소는 23일 내놓은 ‘2021 KB 부동산 보고서(상업용 편)’에서 “중소형 빌딩(꼬마빌딩)의 공실이 늘어나고 임대료가 하락하면서 수익률이 감소하고 있다”고 분석했다. 특히 투자 수요가 집중되는 서울 도심, 강남, 영등포, 신촌 등 핵심 지역의 꼬마빌딩이 다른 지역보다 더 큰 타격을 받고 있는 것으로 나타났다.

보고서에 따르면 올해 1월부터 9월까지 전체 꼬마빌딩 거래 총액의 46.6%가 몰린 서울 중구, 종로구, 영등포구, 용산구, 강남구의 공실률은 지난해에 비해 큰 폭으로 올랐다. 강남구 꼬마빌딩 공실률은 지난해 3분기(7∼9월) 말 기준 8.1%에서 올해 같은 기간엔 11.3%로 상승했다. 거래가격이 높고 거래량이 가장 집중됐던 중심 상권 꼬마빌딩의 공실률이 높고 임대료가 크게 하락했다는 뜻이다.

2017년 고점을 찍고 감소세를 보였던 전국 꼬마빌딩 거래는 올해 크게 증가했다. 특히 수도권에서 올해 들어 9월까지 꼬마빌딩 거래 건수가 전년 동기 대비 26.7%, 거래 총액은 45.6% 증가했다.

KB경영연구소는 “(꼬마빌딩을 포함해) 내년도 상업용 부동산 시장 전반의 불확실성이 커질 것”이라고 전망했다. 마땅한 투자 자산을 찾지 못해 투자 수요가 집중되면서 상가 가격이 오르고 있지만 투자수익률과 임대료가 하락해 지속적인 거래 수요를 끌어올리긴 역부족이라는 분석이다. 코로나19 확산으로 인한 재택근무 증가, 비대면 방식의 디지털 전환 및 온라인 거래 활성화 등도 상업용 부동산 시장의 변수로 꼽힌다.

KB경영연구소가 상업용 부동산 전문가 175명을 대상으로 7∼10일 온라인 설문조사를 한 결과 응답자의 67.4%가 올해 상업용 부동산 시장 경기 상황을 ‘후퇴기’(46.3%) 또는 ‘침체기’(21.1%)로 평가했다고 밝혔다. 전문가들은 2021년 코로나19 영향으로 투자 여건이 가장 나쁠 시장으로는 호텔 및 상가를, 가장 좋을 것으로 예상되는 시장으로 물류시설, 데이터센터를 꼽았다.

전문가들의 부정적 전망에도 저금리가 장기화하는 상황에서 꼬마빌딩 등 상업용 부동산 투자 수요가 계속될 수 있다는 관측도 나온다. 빌딩거래법인 어반에셋의 정성진 대표는 “현재는 저금리 기조 때문에 상가 투자 시장은 일반적인 수요와 공급 법칙이 적용되지 않는 상황”이라며 “기대수익률이 예금 금리보다 높은 2.5% 전후이기 때문에 투자 수요가 여전하며 부채가 많지 않은 투자자의 경우 공실과 임대료 하락을 버틸 체력이 있다”고 설명했다.

신나리 journari@donga.com·정순구 기자