신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장
A. 최근 수도권 집값이 많이 올랐다. 2019년부터 2년 넘게 수도권 외곽 지역까지 상승세가 확산되고 있다. 그런데 주목할 점은 주택을 구입하는 대상 가운데 무주택 실수요자의 비중이 높다는 것이다.
실수요자들이 왜 집을 사는 것일까. 가장 큰 이유는 기존 전세 세입자들이 월세시장으로 내몰리고 있기 때문이다. 자가를 보유하면 대출 이자, 세금 등 지출이 발생하지만 월세보다 이자 부담이 적고 1주택자는 세금 부담도 그리 크지 않다. 이러한 현상은 앞으로 20년 이상 계속될 가능성이 높다. 저금리 장기화와 집값 상승에 대한 기대감 축소 등에 따라 꾸준히 전셋집이 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.
특별공급은 사회적 배려가 필요한 무주택가구 구성원이 일반청약 신청자와 경쟁하지 않고 가점과 관계없이 분양을 받을 수 있는 제도다. 당첨 횟수는 평생 1회로 제한되며 물량은 총분양 물량의 최대 30% 수준이다. 특별공급 종류는 신혼부부, 생애최초, 다자녀가구, 노부모부양자, 기관 추천, 이전 기관 종사자 등이 있다. 특별공급의 최대 장점은 시세의 60% 수준에서 새 아파트를 높은 확률로 분양 받을 수 있다는 것이다.
특별공급 자격은 종류에 따라 대동소이하다. 청약통장을 보유한 무주택가구 구성원이면서 소득 기준을 충족하면 기본적인 자격은 된다고 보면 된다. 올해부터는 신혼부부와 생애최초 특별공급의 소득 기준이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 최대 160%까지로 완화됐다. 연봉 1억 원이 넘는 가구도 청약할 수 있다는 얘기다.
특별공급 자격이 된다면 어디에 청약할지 선택해야 한다. 특별공급은 3기 신도시 등 공공택지는 물론이고 서울 재개발, 재건축 같은 민간택지에서도 물량이 나온다. 다만 투기과열지구의 분양가 9억 원 초과 주택은 특별공급 대상에서 제외된다. 3인 가구가 거주하기 무난한 20평대(전용 59m²)를 기준으로 살펴보면, 분양가 9억 원이 넘는 강남 일부 단지를 제외하고는 전국 거의 모든 분양 물량이 특별공급 대상이라고 보면 된다.
투자 측면에선 서울 강남, 마포, 용산, 성동구 등의 재개발, 재건축을 살펴보는 게 좋다. 시세 대비 분양가를 낮추는 폭이 상대적으로 크기 때문이다. 자금 조달 등의 문제로 청약이 어렵다면 순차적으로 수도권까지 범위를 넓혀 가면 된다. 하지만 민간택지의 단점은 물량이 적다는 것이다. 일반분양 자체가 많지 않고 이 중에서도 3분의 1 정도만 특별공급으로 배정된다.
신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장