[머니 컨설팅]주택, 부속토지만 보유해도 취득세는 중과

국세청, 주택 수 반영해 세율 적용
소득세 집행기준엔 주택 수에 미포함
최근 조세심판원 “부속토지만 보유땐 주택 수에서 빼고 세율 적용” 판결

이호용 국민은행 WM 스타자문단 세무사

Q. A 씨는 다주택자에 대한 세금이 늘어 고민이 많다. 그런데 주택 부속토지만 보유한 경우에는 주택 수에 반영되지 않는다는 얘기를 들었다. 이에 대해 자세히 알고 싶다.


A. 단독주택은 토지와 건물 등기를 별도로 하기 때문에 부속토지만 보유하는 것이 가능하다. 부속토지만 보유했을 때 주택 수는 어떻게 계산하는 걸까.

먼저 주택을 취득하는 단계를 살펴보자. 주택을 매매로 취득해 다주택자가 되거나 다주택자로부터 주택을 증여받으면 일정 요건에 따라 중과세율이 적용돼 취득세 부담이 커진다. 이때 주택 수는 동일 가구원을 모두 합산해 계산한다. 또 주택의 부속토지만 보유한 경우에도 주택을 보유하거나 취득한 것으로 간주하도록 명시적으로 정하고 있다. 적용 방법을 명시하지 않은 경우 주택으로 볼 수 없다는 조세심판원 판례가 있기도 하지만 다주택 중과세율에 이를 명시해 두고 있어 논란의 여지는 없을 것으로 판단된다.

다음으로 종합부동산세에 대해 살펴보자. 주택에 대한 종합부동산세는 가구별이 아닌 개인별로 과세한다. 주택 공시가격 합계액에 공정시장가액비율을 곱한 금액에서 기본적으로 6억 원을 공제해 과세표준을 정한 뒤 보유 주택 수에 따른 세율을 적용해 부담 세액을 최종 결정한다. 이때 1주택을 가구원 1명이 단독으로 보유하는 경우에만 3억 원의 추가 공제와 고령자 및 장기 보유자에 대한 세액공제를 적용받을 수 있다.

종합부동산세법에선 부속토지만 보유했을 때 주택을 보유한 것으로 간주하는지 명시하고 있지 않다. 하지만 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 보유한 경우 1주택자에 대한 3억 원 추가 공제와 고령자 및 장기 보유 세액공제를 적용하도록 정하고 있다.

또 종부세율을 적용할 때 주택 수 산정 방법과 관련해 종부세법 시행령은 공동보유 주택에 대해 각자가 주택을 보유한 것으로 규정하고 있다. 여기에 더해 국세청은 부속토지만 보유했을 때도 주택의 일부를 보유한 것으로 판단해 주택 수에 반영해 세율을 적용하고 있었다.

그러나 최근 조세심판원은 주택 부속토지만 보유한 경우 이를 주택 수에서 제외하고 세율을 적용하는 것이 맞는다고 판결했다. 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 보유했을 때 1주택자로 본다고 규정돼 있다는 것이다. 따라서 주택 건물분을 다른 사람에게 양도하거나 증여한 뒤 부속토지만 보유하면 다주택 중과세율 적용을 피할 수 있을 것으로 보인다.

마지막으로 처분 단계의 양도소득세를 살펴보자. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하면 장기보유특별공제를 적용받지 못해 일반세율에 추가 세율을 더해 많은 세금을 부담해야 한다. 추가 세율은 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트가 적용된다. 2020년 6월 1일 이후 양도하면 여기에 각각 10%포인트씩 더 인상된 추가 세율을 부담해야 한다.

양도세에서는 주택 부속토지만 보유한 경우 주택 수에 반영하는지 명시적으로 정한 규정이 없다. 다만 소득세법 시행령에서 주택을 공동으로 보유했을 때 각자가 주택을 보유한 것으로 정하고 있다.

하지만 소득세 집행 기준에선 본인 소유의 토지 위에 타인 소유의 주택이 있는 경우 본인 주택 수에 포함되지 않는 것으로 정하고 있다. 따라서 부속토지만 보유한 경우 주택 수에서 제외하고 있다.

이호용 국민은행 WM 스타자문단 세무사