이를 위해 정부가 공급 대상지역을 수도권 중심에서 전국 대도시로 확대하고, 재개발·재건축 관련 규제나 각종 도심 개발에 따른 규제를 한시적으로 허용하는 방안이 포함될 것이라는 기대감도 커지고 있다.
● 특단의 공급 대책, 내일 발표
변 장관은 3일 국회에서 열린 국토위원회 전체회의에서 “대책을 내일 발표할 예정”이라고 밝혔다. 이어 “시장에서 기대하는 만큼 주택 공급을 (하지 못해) 부족한데, 이번 대책에서 충분히 마련해 시장이 잘못 이해하거나 기대가 부족해 과도하게 주택을 구입, 투기하는 부분은 없도록 하겠다”고 덧붙였다.
● 서울 30만, 전국에서 최대 80만 채 공급 가능성
이를 위해 정부가 서울 등 수도권뿐만 아니라 전국 주요 대도시까지 공급대상 지역에 포함할 것으로 알려졌다. 최근 부산 대구 대전 광주 등 지방 주요 대도시에서도 집값이 급등해 조정대상지역 등 규제지역으로 묶이는 등 과열 양상을 보이고 있다. 따라서 이런 지역에도 공급을 충분히 늘려서 시장 안정을 꾀할 계획이라는 것이다.
여기에는 수도권 중심의 공급방안을 내놓을 경우 국토균형 발전이라는 현 정부의 국토정책에 어긋난다는 비판이 쏟아질 수 있음을 의식한 조치라는 분석도 있다. 쇠퇴 기미가 뚜렷한 지방 대도시 구도심에서 LH나 SH, 지방개발공사 등 공공 부문이 주도해 고밀 개발을 함으로써 지역균형 발전을 기대할 수 있다는 것이다.
● 민간 참여 높이기 위한 다양한 인센티브 도입
이번 대책은 ‘수요자들이 원하는 지역에서, 주택을 공급한다’는 게 핵심이다. 이를 위해 정부는 우선 도심부에 위치한 △역세권 주변부지 용적률 상향 통한 고밀 개발 △준공업지의 주거용지 비율 확대 △다세대·다가구·연립주택 밀집지역의 층고 제한 완화 △도심 노후 주거지의 공공 재개발·재건축 등을 적극 추진할 것으로 예상된다.
문제는 도심지 개발 후보지가 대부분 민간 소유라는 점이다. 따라서 이들의 적극적인 참여를 유도하기 위한 인센티브 방안이 마련될 것으로 보인다.
우선 공공이 참여한 도시정비사업의 인센티브 구조를 바꿀 것으로 보인다. 현재는 공공이 개입한 정비사업을 추진할 때 용적률을 높여주는 대신 높인 용적률의 절반가량을 임대주택으로 떼어간다. 이런 이유로 조합 등이 공공임대주택이 많이 들어서는 데 부정적인 반응을 보이고, 사업 참여를 꺼리면서 기대한 물량 확보가 쉽지 않았다.
이에 정부는 용적률 인센티브로 받는 주택의 활용도를 공공임대주택 이외에 공공분양이나 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택 등으로 확대할 계획인 것으로 알려졌다. 이를 통해 개발사업으로 공급되는 주택 중 분양 아파트의 비중을 대폭 높일 수 있기 때문이다. 이밖에 정부는 일조권과 주차장 등 도시규제를 완화하고 용적률도 과감하게 높이는 방안도 검토 중이다.
●속도전 방안 제시
이번 대책의 또 다른 핵심 포인트는 현재 뜨겁게 불타오르는 전국적인 부동산 가격 상승세를 꺾기 위한 조기 공급 방안 마련이다.
이를 위해 재개발재건축 사업요건을 완화하거나 지방자치단체가 갖고 있는 각종 인허가권을 중앙정부가 한시적으로 사용하는 방안 등이 거론되고 있다. 행정 협의 등에 따른 시간을 줄일 수 있기 때문이다.
우선 정부는 도심 개발사업의 속도를 높이기 위해 공공 재개발이나 재건축 추진 시 필요한 주민 동의 요건을 완화하는 방안을 협의 중인 것으로 알려졌다. 현재로선 재개발이든 재건축이든 주민 4분의 3 이상이 동의해야 사업이 추진되는데, 이를 좀 더 낮춰서 사업을 빨리 진행한다는 것이다.
토지 수용 대상 사업을 확대하는 방안도 논의되는 것으로 전해졌다. 현재는 재개발 사업만 참여를 원하지 않는 토지주에 대해 수용 방식으로 땅을 확보하고 있으나 이를 재건축 등 다른 유형의 사업으로 넓히는 방안이다.
국회를 중심으로 국토부 등 중앙정부가 일시적으로 개발사업의 인허가권을 행사하는 방안도 거론되고 있다. 지난해 서울 영등포 쪽방촌 정비사업의 경우 이례적으로 공공주택특별법으로 추진된 경험도 있다. 이해관계가 복잡하게 얽힌 사업의 원활한 추진을 위해 공공주택특별법이라는 도구를 활용한 사례다.
국회에선 중앙정부와 지자체로 이중으로 관리되는 용도지역 용적률 관리를 일원화하는 방안도 거론된다. 국토계획법에 용도지역별 최고 용적률이 정해지고 지자체가 이 범위 내에서 다시 관할 지역의 용적률을 설정하는데, 이를 통일하는 방안이다.
하지만 이런 방안들은 개인 소유권 침해 논란이 불가피해 국토부는 신중해야 한다는 입장을 보이고 있는 것으로 알려졌다.
● 추가 신도시 가능성
이번 대책에 서울 외곽에 대규모 신규 택지개발지구를 추가로 공급하는 방안이 포함될 수 있다는 관측도 나온다. 확실한 주택 공급 효과를 극대화하기 위해 신규 택지의 추가 발굴이 불가피하다는 것이다. 국토부는 지난해 발표한 ‘5·6 대책’과 ‘8·4 대책’ 등에서 택지개발지구를 지정할 수 있다는 입장을 내비치기도 했다.
대상지역으로 거론되는 곳은 보존가치가 떨어지는 개발제한구역(그린벨트)과 저층 낡은 주택이 밀집 지역들이다. 전문가들에 따르면 유력한 후보지 가운데 하나가 경기 광명·시흥 일대다.
이 지역은 시흥시 과림동 무지내동과 광명시 가학동, 학온동 등 일대 1516만㎡로 2010년 보금자리주택 예정지구로 지정됐으나 2015년 지정이 해제됐다. 같은 해 특별관리지역으로 지정돼 개발이 중단된 상태다.
경기 고양 대곡과 김포 고촌 등도 최근 교통망 개발과 맞물려 주거 편의성이 높아져 택지지구 지정이 가능한 지역이다.
황재성기자 jsonhng@donga.com