지난해 7월 임대차 3법이 국회를 통과하면서 집주인과 세입자 간 눈치 싸움이 치열해졌다. 바뀐 법에 따라 ‘계약갱신요구권’을 행사하려는 세입자들이 등장하고 있다.
최근에는 종전 집주인에게 전세 계약 연장을 위한 계약갱신청구권을 행사한 경우 실거주를 목적으로 한 새 집주인이라도 세입자에게 집을 비워달라고 할 수 없다는 법원 판결마저 나왔다. 집주인들의 한숨이 깊어질 수밖에 없는 상황이다.
집주인의 권리가 침해당한 경우 명도소송 절차를 적극 이용하는 게 좋다는 게 전문가들이 제시하는 해법이다. 명도소송이란 집주인이 불법 세입자를 대상으로 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 일반적으로 부동산 점유이전금지가처분과 함께 진행한다.
명도소송 절차는 어렵지 않다. 지난 해 개정된 임대차 3법 중 주택임대차보호법에 따른 분쟁은 일반적으로 4단계를 거친다. 세입자의 갱신요구권 행사 → 집주인의 실거주 목적 갱신 거부 통지 → 세입자의 건물인도 거부 → 집주인의 명도소송 제기의 순서다. 법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산전문 변호사는 “명도소송 절차는 평균 4개월 정도가 걸린다”고 말했다.
소송에서 승소하기 위해선 정상적으로 임대차관계가 해지되었음을 입증하는 게 관건이다. 임대차계약서는 물론이고, 직접 거주를 이유로 세입자의 갱신요구를 거절한다는 내용증명서, 이 과정에서 주고받은 이메일, 문자메시지, 통화녹음 등이 자료로 쓰일 수 있다.
명도소송 승소 판결문이 나왔음에도 세입자가 이사를 가지 않는다면, 관할법원 집행관실에 부동산 명도 강제집행 신청으로 퇴거시킬 수 있다.
엄 변호사는 “주택임대차법 개정으로 세입자에게 갱신요구권이 생겼는데 이는 무조건 사용할 수 있는 게 아니다”며 “임대인이나 임대인의 가족이 직접 거주하려는 경우, 세입자가 2기의 월세를 연체한 경우, 세입자가 부정한 방법으로 임차한 경우 등은 집주인이 갱신요구권을 거절할 수 있다”고 덧붙였다.
송치훈 동아닷컴 기자 sch53@donga.com