[우병탁의 절세통통(㪌通)]경기도 읍면 지역은 양도세 중과 안해

중과땐 장특공제 혜택 사라져 2주택자는 10%P 높은 세율 적용
다주택자더라도 지역-금액 기준 따라 양도세 중과대상 아닐 수 있어
대구 달성군 일부, 울산 동구 북구 등 非조정대상지역 중과대상 지역 제외

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

2018년 4월 1일부터 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 처분하면 양도소득세가 중과되기 시작했다. 다주택자 중과로 세금 부담이 크게 늘게 된다.

우선 양도세가 중과될 경우 아무리 오래 보유했어도 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 장기보유특별공제는 보유 기간이 3년 이상일 때 연 2%씩 최대 30%까지 양도차익을 차감해주는 것. 이 공제를 적용받지 않는다는 것은 기존에는 차익이 1억 원이면 최대 3000만 원까지는 양도세 대상이 아니었는데, 이 혜택이 없어졌다는 뜻이다.

또 2주택자는 기본세율(6∼45%)보다 10%포인트 높은 16∼55%의 세율이 적용된다. 3주택자는 20%포인트 높은 26∼65%의 세율이다. 올해 6월부터는 2주택자가 26∼65%, 3주택자는 36∼75%로 세율이 10%포인트 더 오른다.

예를 들어 양도차익이 5억 원이고 10년을 보유했다면 양도세가 중과될 경우 세금은 약 3억 원(올해 6월 이후 3주택일 경우 약 3억5500만 원)이다. 중과되지 않을 경우의 세금은 약 1억2500만 원. 양도세 중과 여부에 따라 납부 세금이 2배 넘게 달라지는 것이다.

그런데 다주택자가 모두 양도세 중과 적용을 받는 것은 아니다. 중과 여부를 판단할 때는 우선 주택 수를 파악해야 한다. 서울, 군 지역을 제외한 광역시, 읍면 지역을 제외한 경기와 세종 등은 가격과 상관없이 모든 주택이 주택 수에 포함된다. 그 밖의 기타지역은 공시가격 3억 원을 넘는 주택만 주택 수에 포함된다.

하지만 모든 다주택자가 중과되지 않는다는 점을 눈여겨봐야 한다. 울산 울주군, 대구 달성군, 인천 강화군, 부산 기장군과 경기·세종의 읍면 지역은 기타지역으로 분류된다. 따라서 이 지역에 있는 집을 가지고 있어도 공시가격 3억 원 이하라면 중과대상에서 제외되고 주택 수에서도 빠진다.

예를 들어 경기 남양주시 ‘퇴계원힐스테이트’의 경우 퇴계원읍에 있다. 남양주시는 조정대상지역이다. 원칙적으로 양도세 중과 대상이지만 퇴계원읍은 예외 대상이다. 이 아파트의 전용면적 84m² 저층 대다수는 공시가격이 여전히 3억 원 이하다. 따라서 이 집을 팔 때나, 서울 내 다른 주택을 팔 때도 퇴계원힐스테이트의 기준시가가 3억 원 이하인 시점까지는 주택 수에서 제외된다. 인근 덕소읍의 ‘강변현대홈타운’도 마찬가지다. 경기 읍면 지역으로 기타지역이며 이 아파트의 전용 133m²를 비롯한 다수의 주택이 공시가격 3억 원 이하다.

금액과 상관없이 특이하게 양도세 중과 대상이 아닌 지역도 있다. 대구 달성군 일부와 울산 동구, 북구, 울주군이다. 예를 들어 서울과 경기 광명시에 각 1채, 울산 동구에 1채의 집을 가진 사람이 울산 동구의 공시가격 8억 원인 주택을 양도하더라도 양도세는 중과되지 않는다. 울산 동구는 조정대상지역이 아니기 때문이다.

이처럼 지역과 금액 기준에 따라 다주택자라 하더라도 양도세 중과 대상이 아닐 수 있다. 또 장기 사원용 주택과 상속 주택, 장기 가정어린이집용 주택과 혼인(5년)·동거봉양(10년) 등으로 인한 일시적 2주택 등 다양한 사유로 중과 대상에서 제외되는 경우가 있다. 다주택 중과세 제도는 정부가 주택가격 안정을 위해 실시한 강력한 규제 중 하나다. 올해 6월부터는 세율이 추가로 더 높아지기 때문에 부담도 더 커지게 된다. 하지만 막연히 걱정만 할 일은 아니다. 보유한 주택이 규제 지역에 있는지, 공시가격은 얼마인지 등을 확인해서 처분할 때와 처분할 순서를 고민하는 노력이 필요하다.


우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장