올해 분양-구입한 분양권 주택 간주… 양도세율 내달부터 60~70%로 올라 세법 개정 따라 주택 기준 달라져… 분양권 보유시 취득세 중과 주의해야 취득세 납부 땐 취득시점이 기준
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장
따라서 분양권을 양도하게 되면 권리 양도에 따른 세금을 내지 주택 양도에 따른 세금을 내지는 않는다. 분양권 양도 시 양도소득세 세율은 양도 시점에 따라 다르다. 이달 31일 이전까지 양도하면 조정대상지역에서는 세율이 50%다. 지방소득세 10%를 더하면 최종 세율은 55%. 반면 조정대상지역이 아닌 곳에서는 기본세율(6∼45%)이 적용된다.
다만 분양권 보유 기간이 1년 미만이라면 50%, 1년 이상 2년 미만일 때는 40% 세율이다. 마찬가지로 지방소득세 10%씩을 더하면 최종 세율은 6.6∼49.5%, 55%, 44%가 된다.
분양권과 비슷하게 조합원 입주권이 있다. 마찬가지로 주택을 취득할 수 있는 권리이지만 도시 및 주거환경정비법에 의해 멸실되기 전 주택, 즉 정비사업조합의 조합원인 경우를 말한다. 이때 조합원 권리가 승계될 수 있는 일정한 요건을 갖추면 원조합원이 아니더라도 입주권을 소유할 수 있다. 이를 승계조합원이라 한다.
입주권은 분양권과 달리 애초 주택을 소유하고 있던 것이고 준공으로 다시 주택을 취득할 것이기 때문에 멸실 이후에도 주택을 가진 것으로 본다. 따라서 입주권은 주택 수에 포함된다. 소유한 다른 주택을 매각하는 경우 입주권도 주택 수에 포함되므로 다른 주택의 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다.
분양권은 원래 다른 주택을 매각할 때 주택 수에 포함되지 않았다. 그러나 세법 개정으로 올해부터 새로 분양을 받거나 구입한 분양권의 경우 다른 주택 양도 시에 주택 수에 포함된다. 따라서 분양권이 있는 상태에서 다른 주택을 매도할 경우 다주택으로 세금이 중과되거나 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다.
물론 일시적 2주택 요건을 충족한 경우나 실수요 목적의 요건을 갖춰 기존 주택을 양도할 경우에는 세금이 중과되지 않고 비과세 혜택도 받을 수 있다. 법 개정으로 인한 피해를 방지하기 위해 지난해까지 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.
양도세와 마찬가지로 일시적 2주택(1주택과 분양권) 요건이나 실수요 요건(준공 전후 2년 내 기존 주택 매각&준공된 집으로 2년 내 가구원 전원이 이사해 1년 이상 거주)을 갖췄다면 세금 중과를 피할 수도 있다.
주의할 점은 지난해 8월 12일 이후 분양권을 포함한 다주택에 따른 취득세를 납부할 때는 분양권 취득 시점을 기준으로 본다는 것이다. 분양권 대상인 주택 준공 후 등기할 때의 주택 수가 아니라 분양권 계약일 시점의 주택 수에 따라 향후 준공된 집의 취득세 중과를 판단한다는 의미다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장