[고준석의 실전투자]부동산 차명소유, 최고 30% 과징금

명의 신탁 약정 자체가 무효… 이름 빌려준 사람도 처벌 받아
채권자가 채무 변제 담보 위해… 부동산 가등기땐 차명으로 안봐

중소기업을 운영하는 P 씨는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 매출이 줄면서 자금난을 겪고 있다. 지난해 납품한 물품 대금마저 10개월이 지나도록 받지 못한 상황. 그런데 거래처가 현금 대신 신축한 다세대주택으로 물품 대금을 치르겠다고 한다. 1주택자인 P 씨는 거래처로부터 주택을 받은 뒤 무주택자인 동생 명의로 소유권 이전 등기를 할 생각이다. 2주택자가 되면 각종 세금 혜택이 사라지거나 세금이 중과될 수 있기 때문이다. 하지만 부동산을 차명으로 등기하는 건 불법이라는 얘기를 들은 적이 있어 고민 중이다.

부동산 소유권은 실제 권리자의 명의로 등기해야 한다. 소유권과 실체적 권리관계를 일치시킴으로써 투기나 취득세, 종합부동세 등 탈세 등을 막고 부동산 거래 정상화를 통한 시장 가격을 안정시키기 위한 취지다.

하지만 부동산을 매수하면서 개인 사정으로 다른 사람 명의로 등기해 두는 경우가 있다. 실제로 부동산의 사용과 수익 및 처분 등 모든 권리는 본인이 행사하지만, 서류상 소유권만 친·인척이나 다른 사람 앞으로 두는 것이다. 이런 경우엔 당사자 간 내부 계약이 있기 마련이다. 차명 부동산은 이처럼 명의 신탁 약정에 의해 실제 취득하거나 취득하려는 소유자(명의 신탁자)와 등기상 소유자(명의 수탁자)가 다른 경우를 뜻한다.

현행법은 차명 부동산 소유는 이유를 막론하고 금지하고 있다. 부동산에 관한 물권을 명의 신탁 약정에 따라 명의 수탁자의 명의로 등기할 수 없다는 뜻이다. 따라서 명의 신탁약정은 무효다. 명의 신탁약정에 따라 등기된 부동산에 관한 물권 변동 역시 무효로 간주한다.

다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의 수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고, 상대방 당사자는 명의 신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우는 예외로 인정된다. 예컨대 매도자 C 씨가 실제 부동산을 취득하려는 A 씨와 등기부상 소유자가 될 B 씨 사이에 명의 신탁약정을 한 사실을 전혀 모르고 매매 계약을 체결했다면 C 씨를 보호하기 위해 B 씨를 소유자로 본다.

따라서 부동산을 형제자매나 지인 명의로 소유하는 건 위법이다. 부동산의 소유권은 반드시 실질적인 매수자 명의로 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다. 만약 매수자가 아닌 타인 명의로 등기하면 과징금은 물론이고 형사 처벌까지 받을 수 있다.

과징금 및 처벌 기준도 무겁다. 실제 부동산 소유자 명의로 등기하지 않고 명의 신탁을 한 사람에게는 해당 부동산 가격의 최고 30%의 과징금이 부과된다. 명의 신탁자는 최고 5년의 징역이나 2억 원의 벌금, 명의 수탁자는 최고 3년의 징역 또는 1억 원의 벌금에 처해진다.

참고로 다음과 같은 경우는 차명 부동산으로 보지 않는다. 첫째, 채무 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가(假)등기하는 경우다. 둘째, 부동산 위치와 면적을 특정해서 2인 이상이 구분 소유하기로 약정을 하고 그 구분 소유자의 공유로 등기하는 경우다. 셋째, ‘신탁법’이나 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’에 따른 신탁 재산인 사실을 등기한 경우다.
::: 명의신탁약정 :::
부동산을 취득하려는자가 실제 부동산은 자신이 보유하면서 다른 사람 명의로 등기하기로 타인과 맺은 약정. 이때 실제로 자신의 부동산을 타인 명의로 등기하려고 하는 사람이 ‘명의 신탁자’, 등기상 소유자가 ‘명의 수탁자’가 된다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수