집 보유 상태서 오피스텔 구매시 취득세 4.6%, 다주택자보다 저렴 역순이면 다주택자 세율 적용돼 ‘오피스텔 분양권’ 주택수 포함 안돼
정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무사·공인중개사
A. 오피스텔은 ‘주거용’으로 분류되기도 하고, ‘업무용’으로 분류되기도 한다. 주거용 오피스텔은 주택법상 준주택에 속한다. 주택은 아니지만 주택으로 사용될 수 있는 주거시설이라는 의미다. 전입신고 후 주택으로 사용하고 있다면 준주택으로 분류된다. 싱크대, 침대 등 주거에 필요한 내부 시설을 설치할 수 있다.
반면 사무실 등으로 사용하는 오피스텔은 주택이 아닌 업무용이다. 업무용 오피스텔을 갖고 있으면 사업자에 해당하고, 그 수입에 대해서는 종합소득세와 부가가치세를 내야 한다.
하지만 다른 주택을 보유한 상태에서 오피스텔을 구입한 경우에는 업무용으로 보고 취득세(4.6%)를 부과한다. 투자 등을 위해 오피스텔을 구입하려면 일단 다른 집을 먼저 산 뒤 구매하는 게 세금 측면에서 유리한 셈이다.
이때 오피스텔에 ‘주택분 제산세’가 과세되고 있다고 해서 무조건 다주택자가 되는 건 아니다. 개정된 주택 관련법에 따라 지난해 8월 12일 이후에 구입한 오피스텔만 주택으로 분류된다. 그 이전에 산 오피스텔이라면 주택분 제산세를 내고 있더라도 보유 주택 수에 포함되지 않는다.
오피스텔 분양권만 갖고 있는 경우도 주택으로 판단하지 않는다. 오피스텔은 주거용이나 업무용 모두 사용할 수 있기 때문에 실제로 사용하기 전까지는 그 용도를 확정할 수 없기 때문이다. 아파트, 빌라 등의 분양권이 주택에 포함되는 것과는 대조적이다.
청약을 할 때도 완전히 다른 조건이 적용된다. 용도에 관계없이 오피스텔만 갖고 있는 경우라면 청약을 할 때 무주택으로 간주된다. 주거용 오피스텔이라고 해도 주택으로 보지 않는 것이다. 이는 청약을 할 때는 주택법과 주택 공급에 관한 규칙의 적용을 받기 때문이다. 주택법에선 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 오피스텔은 주택의 범주에 포함하지 않는다. 청약 자격을 판단할 때 오피스텔을 보유 주택 수에 포함해야 한다는 법률 규정이 없는 것이다.
정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무사·공인중개사