[고준석의 실전투자]타인의 ‘공유 지분’ 경매땐 우선매수권

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

자영업자 A 씨와 형제들은 돌아가신 부친이 갖고 있던 고향 땅을 공동으로 상속받았다. 그런데 막냇동생이 보유한 지분이 경매에 넘어가고 말았다. 그는 상속받은 땅을 지킬 방법을 수소문하다가 공동 소유자에게 경매에 넘어간 땅을 먼저 살 기회를 준다는 이야기를 들었다. 어떻게 해야 하는지 궁금해졌다.

A 씨처럼 부동산을 2명 이상이 공동으로 투자하거나, 형제나 자매와 공동으로 상속받아 소유하는 경우가 있다. 이같이 부동산을 여러 사람이 지분 형태로 공동 소유하는 걸 ‘공유’라고 한다. 공유 지분 일부가 경매에 넘어가는 경우도 종종 있다. 일부 지분에 대한 경매가 진행되면 다른 공유자들은 그 지분을 먼저 매수할 기회를 갖는다. 이를 ‘공유자 우선 매수권’이라고 한다.

우선 매수권은 매각 기일까지 보증금을 내고 가장 높은 매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수한다는 뜻이다. 우선 매수권을 행사한 공유자가 있다면 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 한다.

우선 매수권을 행사하려면 매각 기일까지 ‘우선 매수신고’를 해야 한다. 즉, 집행관이 매각 기일에 최고가 매수신고인의 이름과 가격을 부르고 매각 종결을 고지하기 전까지 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증을 하면 된다.

우선 매수신고를 했다면 법원은 최고가 매수신고가 있어도 그 공유자에게 매각을 허가한다. 여러 공유자가 우선 매수신고를 한 경우 특별한 협의가 없으면 공유 지분 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다. 공유자가 우선 매수신고를 했지만 다른 매수신고인이 없다면 최저매각가격을 최고가 매수신고가격으로 간주한다. 응찰자가 없다면 경매 최저가로 해당 지분을 살 수 있다는 뜻이다.

우선 매수신고를 한 뒤에는 법원에 반드시 보증을 제공해야 한다. 그래야 우선 매수권의 효력이 생긴다. 다만 보증을 제공하지 않았다고 우선 매수권을 행사할 법적 지위를 포기하거나 상실하는 건 아니다.

주의할 점도 있다. 우선 매수권을 부당하게 행사해선 안 된다. 응찰자가 없을 것으로 예상하고 고의로 우선 매수신고만 한 뒤 보증을 제공하지 않는 경우가 대표적이다. 경매 최저가는 유찰될 때마다 자동적으로 내려간다. 공유자가 지분을 더 싸게 매입하려고 ‘꼼수’를 부린 것인데, 이런 행위는 매각 불허 사유가 된다.

참고로 공유 부동산의 관리는 공유자 지분의 과반수로 결정하지만 보존 행위는 각자 할 수 있다. 반면 공유자가 자신의 지분을 처분하려면 다른 공유자의 동의를 얻어야 한다. 현행법상 다른 공유자의 동의 없이는 처분하거나 변경할 수 없기 때문이다.

여러 명이 공유하고 있는 부동산을 여러 부동산으로 쪼개려면 공유자 전원이 합의해야 한다. 합의가 이뤄지지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있다. 법원은 해당 부동산을 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 그 가치가 크게 감소할 우려가 있다면 경매를 실시한다. 이는 형식적인 경매(임의경매)로, 매각대금으로 공유자들의 지분에 따라 정산하면 된다. 다만 공유자들끼리 5년 이내 기간 동안 분할하지 않는다는 내용의 특약이 있다면 특약기간이 종료될 때까지 법원에 분할을 청구할 수 없다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수