설립 5년 안 된 수도권 법인이, 상업용 부동산 사면 취득세 9.4% 5년 지나야 개인과 같은 4.6%… 개인 양도세, 최대 30% 공제 가능
정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무사
Q. 조정대상지역에 1주택을 소유한 A 씨(52)는 노후 대비를 위해 상업용 부동산에 투자하려고 한다. 그런데 매수 주체를 개인으로 할지, 법인으로 할지 고민이 많다. 과거엔 법인으로 부동산을 매수하는 게 무조건 유리하다는 얘기가 많았는데, 최근엔 매수자의 상황에 따라 규제나 세금 측면에서 오히려 불이익이 있다고 들었기 때문이다.
A. 최근 꼬마빌딩 등 상업용 부동산의 인기가 높아지고 있다. 주택과 달리 규제나 세금 부담이 상대적으로 적기 때문이다. 또 안정적인 임대 수입과 자본 이득까지 기대할 수 있어 많은 투자자가 좋은 입지의 상업용 부동산을 매수하기 위해 노력하고 있다. 하지만 매수 주체가 개인인지, 법인인지에 따라 부과되는 세금이 달라질 수 있어 주의해야 한다.
먼저 취득세를 살펴보자. 개인이 주택 이외의 부동산을 취득하면 취득세는 실제 거래가액의 4.6%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)로 책정된다. 무주택자가 1주택을 취득할 때 부담하는 취득세율(1.1∼3.5%)과 비교해 높은 편이지만 다주택자나 법인에 적용되는 최대 13.4%(국민주택 규모 이하는 12.4%)의 중과세율보다는 낮다.
다만 개인사업자가 공동명의로 부동산을 취득해 임대한다면 종합소득세를 계산할 때 주의해야 한다. 원칙적으로 임대사업자의 이자 비용은 종합소득세 계산 때 필요경비로 차감된다. 하지만 공동명의로 임대용 부동산을 취득하면 과세당국이 공동사업에 출자하기 위한 대출로 보고 필요경비로 인정하지 않을 가능성이 있다. 부족한 자기자본을 채우기 위한 대출이라면 업무와 관련이 없다고 보는 것이다.
이때 이자비용을 필요경비로 인정받기 위해서는 먼저 대출 원금과 이자 비용을 장부에 반영해 작성하고 동업 계약서에 출자 비율, 출자 금액 등을 기재하는 것이 좋다. 또 공동 부담으로 대출 원금과 이자를 출자 비율에 맞게 상환한다는 것도 명시할 필요가 있다. 이런 내용을 표시하면 대출 명의자는 한 사람이지만 사업자 공동 대출임을 증명할 수 있다.
마지막으로 양도소득세다. 상업용 부동산에 대한 개인의 양도세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 대해 과세한다. 장기보유특별공제로 1년에 2%씩 최대 30%의 공제도 받을 수 있다. 법인은 사업과 관련된 비용을 필요경비로 인정받고 10∼25%의 낮은 법인세율을 적용받는 장점이 있다. 다만 법인의 이익을 주주나 대표이사 등 개인이 자금화하기 위해서는 별도의 배당소득세나 근로소득세 등을 납부해야 한다.
정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무사