[‘아파트 패닉바잉’ 리포트]〈상〉내집마련 ‘막차’ 탄 MZ세대 상계주공6단지 최근 20개월 거래 전수조사
올 들어 서울 노원구 상계주공아파트에 30대 이하 젊은층의 ‘영끌’ 매수세가 몰렸다. 집값 대비 대출 비중이 50%에 육박하면서 상환 부담이 커질 것이라는 우려가 많다. 1988년 지어진 노원구 상계주공6단지 조경. 원대연 기자 yeon72@donga.com
매수자 절반이 2030… 대출액이 집값의 반
미혼인 박모 씨(33)는 올 9월 서울 노원구 상계주공 아파트(전용 49m²)를 7억1000만 원에 계약했다. 은행에서 주택담보로 3억9000만 원을 빌렸다. 1, 2년 전보다 집값이 무려 3억 원 올랐지만 집을 보러 다니다 보니 ‘서울 집값은 오늘이 제일 싸다’는 말이 절절하게 다가왔다. 그는 “‘패닉바잉(공황매수)’이라지만 스스로는 합리적인 선택이라고 믿는다”고 말했다. 박 씨 같은 2030세대는 올 들어 노원구 아파트를 평균 7억1111만 원에 매입하면서 은행에서 3억3601만 원(47.3%)을 빌린 것으로 나타났다. 대출이 집값의 절반에 육박하면서 금리 상승 시 상환 부담이 커질 수밖에 없는 구조다.
이는 1일 동아일보 취재팀이 지난해 1월부터 올해 8월까지 ‘MZ세대(밀레니얼+Z세대)’가 집중 매수한 노원구 상계주공6단지 거래내역 130건을 전수 분석한 결과다. 노원구는 올해 서울에서 20, 30대의 매수 비중이 가장 많이 늘어난 지역이다. 그중 역세권이면서 소형 평수가 많은 상계주공으로 패닉바잉 수요가 특히 많이 몰렸는데, 6단지가 인근 시세를 견인하는 ‘대장주’라고 일선 중개업소는 전했다.
지난해만 해도 이 아파트를 산 2030세대 중 대출을 받은 사람은 10명 중 6.4명꼴이었지만 올 들어 이 대출자 비중이 10명 중 8.6명꼴로 급증했다. 집값이 크게 오르면서 전세금에 저축을 더하는 것만으로 매매대금을 충당할 수 있는 사람이 드물어진 것이다.
대출을 제한하는 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 규제’가 내년 1월부터 강화되면서 은행 돈을 빌려 집을 사기는 더 어려워질 것으로 보인다. 현 단계에서 자산 양극화 못지않게 심각한 문제는 대출을 무리하게 받아 집 산 사람들이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “변동금리로 무리한 대출을 받은 사람들은 내년부터 원리금 부담에 허덕일 수 있다”며 “대출 규제에 대통령 선거, 글로벌 긴축정책 등 대내외 불확실성이 높아 집값 향방을 예단해선 안 된다”고 했다.
2030 “영영 집 못살까 겁나”… 7억대 집 매입에 대출 3억3600만원
상계6단지 매수, 2030 비중이 51%… 대출로 집 산 사례, 1년새 64%→86%은행 빚으로 모자라 ‘부모찬스’ 동원… 매달 갚을 원리금 230만원 이르기도
전용 59m² 집값 9월 9억 넘어서
“막차라도 타 안심” vs “거품 곧 빠져”… 전문가 “금리 올라 가계빚 부실 우려”
은행 대출뿐 아니라 회사 복지기금에서도 대출을 받았다. 여기에 기존 전셋집 보증금과 그간 모은 저축, 양가 부모님께 차용증을 쓰고 빌린 현금까지 탈탈 끌어다 집값 9억 원을 마련했다. 매달 갚아야 할 원리금만 230만 원에 이르지만 “집값과 전셋값이 올라도 더 이상 불안해할 필요가 없다”고 말했다. ‘영끌 매수’를 해서라도 집을 샀다는 데 만족하는 셈이다.
○ 은행, 회사 대출에 ‘부모 찬스’까지 총동원
작년 8월 서울 아파트 매수자 중 30대 이하 비중은 관련 통계를 집계한 2019년 1월 이후 처음으로 40%를 넘었다.
서울 빌라에서 전세로 살던 신혼부부 양모 씨(33)는 지난해 5월 경기 남양주시 전용 59m² 아파트로 이사했다. 청약에서 10번 넘게 떨어진 그는 지난해 정부가 대출 규제를 강화하는 걸 보고 아파트 매수를 결심했다. 더 늦추다가는 집 사기가 더 어려워진다고 본 것이다. 당시 5억8000만 원을 주고 산 집은 현재 시세가 9억 원을 넘었다. 그는 “그때 산 게 천만다행”이라고 말했다.
본보 취재팀이 서울 노원구 상계주공6단지의 등기부등본을 전수 조사한 결과 집값 대비 대출 비중은 지난해 41.1%에서 올해 47.2%로 올랐다. 집값이 오른 만큼 대출 의존도가 단기 급증한 것이다. 올 7월 무주택자가 9억 원 이하 주택을 살 때 집값의 최대 60%까지 주택담보대출을 받을 수 있게 된 영향도 컸다.
하지만 상계주공6단지 전용 59m² 가격이 올 9월 9억 원을 넘으면서 대출 우대를 받을 수 없게 됐다. 여기에 정부의 ‘가계부채 관리방안’이 시행되는 내년 1월부터는 대출이 더 어려워진다. 영끌 매수로 먼저 집을 산 2030이 내 집 마련의 ‘막차’를 탔다고 보는 이유다.
이런 인식에는 자산 양극화에 대한 두려움이 깔려 있다는 분석이 많다. ‘주거 사다리’에 올라타는 것 자체가 쉽지 않은 데다 자산 격차가 한번 벌어지면 좀처럼 따라잡을 수가 없다고 보는 것이다. 주식이나 가상화폐, 부동산 투자로 월급으로 평생 모으기 어려울 정도의 거액을 번 또래들의 성공담은 이런 심리를 더욱 부채질했다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “20, 30대의 부모들은 집 한 채로 자산을 늘린 세대”라며 “부모가 경험한 ‘부동산 불패 신화’가 자녀 세대로 이어진 데다 최근 몇 년간 자산 격차가 크게 벌어지는 걸 경험하면서 젊은층에서 집을 사야 한다는 인식이 강해졌다”고 진단했다.
지난해 6월 서울 관악구 전용 84m² 아파트(7억8000만 원)를 산 심모 씨(33)는 거주할 집을 고르면서도 미래 가치를 최우선으로 고려했다. 그는 “아직 저평가돼 있어 지금 사두면 나중에 차익을 볼 수 있다”고 했다.
○ “막차라도 타 안심” vs “과한 대출, 부실 우려”
패닉바잉한 MZ세대 대다수는 주택 구입을 후회하지 않았다. “부동산 뉴스를 봐도 이제는 화도 안 난다. 삶의 질이 높아졌다”고도 했다. 집값이 조정되더라도 자신이 산 가격 밑으로 떨어지지 않을 것이라고 확신하는 분위기였다. 자금 여력이 된다면 지인들에게 주택 매수를 적극 추천할 것이라고 했다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “20, 30대는 최근 몇 년간 집값 급등만 경험하다 보니 시장을 지나치게 낙관하는 경향이 있다”며 “분명 집값 조정기가 올 텐데 이때 버틸 수 있을지를 따져보지 않고 매수하는 건 위험하다”고 했다.
올 9월 서울 성북구 아파트(전용 84m²)를 9억 원에 사기로 계약한 김모 씨(34)는 밤잠을 설친다. 매물이 귀할 때라 집주인 요구대로 역대 최고가에 계약했다. 은행 대출이 어려워 제2금융권에서 주택담보대출을 받다 보니 금리는 연 5%에 육박했다. 그는 “집값 하락이 머지않았다는 불안감이 있다”고 했다.
김소영 서울대 경제학과 교수는 “집값이 단기간에 워낙 많이 올라 조정기가 올 수 있다. 당장은 미미하지만 금리 인상이 집값에 미치는 영향은 서서히 나타난다”며 “집값이 하락하면 무리한 대출은 가계대출 부실로 이어질 것”이라고 경고했다.
정순구 기자 soon9@donga.com
김호경 기자 kimhk@donga.com
최동수 기자 firefly@donga.com