[우병탁의 절세통통(㪌通)]용도에 따라 달라지는 농지 세금

비사업용 토지는 양도세 중과
8년이상 거주-직접 경작 농지 경우, 5년간 최대 2억 양도세 감면

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

한국토지주택공사(LH) 투기 사태 이후 농지법에 관해 궁금해하는 사람이 많다. 정부가 농지 투기를 막기 위해 농지를 소유할 경우 달라진 제도가 적지 않기 때문이다.

전국 각 지방자치단체는 농지 이용 실태 조사를 실시해 농지 원부를 정비하고 있다. 농지 원부란 농지의 소유 및 이용 실태의 현황을 파악하고 관리하기 위한 서류다. 농업인의 주소지 시·군·구·읍·면에 비치된다. 실제 농작물을 경작하는 자가 작성해야 하고, 개인 간의 임대차가 허용되지 않는 농지는 한국농어촌공사의 농지은행으로 임대차를 확인한 후 등록해야 한다.

대한민국 헌법상 농지는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 적용받는다. 농사를 지을 사람만 농지를 소유할 수 있다는 의미다. 농지법은 이를 구체적으로 규정하고 있다. 농지법 제6조 제1항에 따르면 농지는 자신의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유할 수 없다. 소유 자격도 농업인과 농업법인으로 제한된다.

예외는 있다. △농지법이 시행된 1996년 이전부터 농지 소유 △주말·체험 영농 목적으로 가구당 1000m² 이내의 농지 소유 △상속으로 1만 m² 이내의 농지 소유 △농지를 다른 용도로 사용하기 위해 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 해당 농지 소유 등의 경우다.

또 농지 투기를 막기 위한 조치도 있다. 농지를 자신의 농업경영 등 취득 목적대로 사용하지 않을 경우 시장·군수·구청장은 청문을 거쳐 농지를 처분하라는 명령을 내릴 수 있다. 처분명령이 이행되지 않으면 이행 강제금을 부과한다. 이행 강제금은 ‘농지의 m²당 개별공시지가×0.2×토지 면적’으로 산출된다.

농지를 양도할 때는 양도세 과세 대상이 된다. 다만 8년 이상 재촌(在村·농촌 거주)·자경(自耕·직접 경작)한 농지는 일정 조건을 갖추면 양도소득세를 감면해준다. 연간 1억 원, 5년간 최대 2억 원 한도에서 감면된다. 반면 재촌·자경하지 않은 농지의 경우에는 조건에 따라 비(非)사업용 토지로 분류하고 양도세를 중과한다. 비사업용 토지로 중과되면 기본세율 6∼45%보다 10%포인트 높은 16∼55%로 과세한다.

주말·체험 영농 목적으로 하는 농지(가구당 1000m² 이내)라면 농지법에서 소유가 허용되므로 아예 취득할 수 있다. 이 경우 해당 농지는 올해까지 양도하는 경우에는 사업용 토지로 세금을 내면 된다.

어떤 농지가 사업용 토지 또는 비사업용 토지인지는 기본적으로 소유자가 농지가 있는 지역에서 재촌하고 자경하는지를 기준으로 판단한다. 다만 직계존비속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속이나 증여로 받은 경우, 법령상 사용이 제한된 토지 등 일정한 조건을 갖춘 경우에는 직접 농사를 짓지 않은 경우임에도 사업용 토지로 분류되기도 한다.

LH 사태를 계기로 농지를 투기 목적으로 소유하는 행위에 대한 경계가 이뤄지고 제도 정비도 진행되고 있다. 정당한 목적과 경위로 농지를 취득한 경우라면 이용 역시 합리적, 합법적으로 이뤄져야 한다. 가령 직접 경작이 어려운 경우라면 농어촌공사 농지은행을 통해 임대를 위탁하고 이를 통해 비사업용 토지로 중과되는 것도 피해야 할 것이다. ‘마음이 불편한 투자는 투자가 아니다’라는 격언을 되새길 필요가 있다.



우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장