‘주담대 6% 간다는데’…고정금리 갈아탈때 알아야할 5가지

사진은 21일 서울의 한 은행 대출창구. 2021.12.21/뉴스1 © News1

지난해 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’·‘빚투(빚내서 투자)’ 열풍에 동참해 꿈에 그리던 집을 장만한 직장인 A씨. 그러나 기쁨은 오래가지 않았다. 어느새 은행으로부터 매달 날아오는 대출 원리금 청구서가 어깨를 무겁게 누른다. 시장금리 상승으로 A씨가 내야할 이자도 지난해보다 10만원 넘게 늘었다. 내년에는 이자가 더 불어날 수 있다는데, 금리 상승 걱정없는 고정금리로 갈아타야 하나 싶다.

은행권 주택담보대출 금리 상단이 최근 연 5%를 넘어섰고 내년에는 연 6%에 근접할 것이라는 전망이 나오면서 금리 상승 걱정이 없는 ‘고정금리’로 갈아탈지 고민하는 대출 차주들이 늘고 있다. 은행권 대출 전문가들은 3년 이상 길게 쓸 자금이라면 현 시점에서 고정금리로 갈아타는 게 이자 비용을 아낄 방법이라고 설명한다. <뉴스1>은 금리상승기 고정금리 대출을 선택하기에 앞서 짚어봐야 할 체크리스트를 정리해봤다.

①주담대 신규 대출이라면 고정금리가 유리

대출시장에선 고정형 금리가 변동형보다 낮은 ‘역전현상’이 나타나고 있다. 지난 20일 기준 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 혼합형(고정형) 주택담보대출 금리는 연 3.56~4.91%로 변동형(신규코픽스 기준)인 3.71~5.06%보다 상·하단이 모두 낮다. 한국은행의 기준금리 인상 이후 그간 급격히 올랐던 시장금리가 조정국면에 접어들면서 고정금리 주담대 준거금리인 은행채 5년물 금리가 한달 새 0.152%p 떨어진 영향이다. 반면 변동금리 주담대 준거금리인 신규 코픽스는 0.26%p 상승했다.

은행 대출 전문가들은 신규 주담대 가입자라면 현시점에서 고정금리를 선택하는 게 유리하다고 설명한다. 앞으로도 금리가 오를 가능성이 높다.

최근 미국 연방공개시장위원회(FOMC)가 인플레이션에 대응하기 위해 내년 세 차례에 걸쳐 기준금리를 올리겠다는 점을 시사한 바 있다. 한국은행도 1분기 중 기준금리를 추가로 올릴 것으로 보인다. 이에 따라 은행권에선 내년 1분기엔 변동형 주담대 금리가 상단 기준 6%에 근접할 수 있다고 본다.

오경석 신한은행 PWM태평로센터 PB팀장은 “고정금리 대출 금리가 이미 크게 상승해 있는 상황”이라며 “장기금리 방향성에 대한 전망이 불투명한 상황이라 금리 인상이 우려되는 기간엔 고정금리로 대출을 운용하다가 시장이 안정화되는 시기에 다시 변동금리로 운용하는 게 좋을 수 있다”고 말했다.

②변동금리 주담대 이용중인 차주라면 고정금리와의 금리차 봐야

변동금리 주담대를 이미 이용하고 있다면 고정금리 상품과의 금리차를 봐야 한다. 만약 현재 이용중인 변동금리 대출 상품과 고정금리 상품의 금리 차가 0.5%p 이내로 좁혀졌다면 고정금리로 갈아타는 게 유리하다고 은행권 전문가들은 권유한다.

조현수 우리은행 양재남금융센터 PB팀장은 “금리의 방향성이 중요한데, 내년에 한국은 두 번, 미국은 세 번 정도 올릴 것이라는 예측이 많은 것으로 봐선 현재로선 굳이 변동금리를 선택할 이유는 없다”며 “고정금리 상품과 이용중인 변동금리 상품의 금리차가 0.5%p 이내라면 고정금리로 갈아타는 게 유리하다”고 말했다.

③“고정금리로 갈아탄다면 중도상환수수료 확인하세요”

다만 갈아타더라도 ‘갈아탈 은행’을 잘 선택해야 한다. 같은 은행의 고정금리 상품으로 갈아탄다면 중도상환수수료가 부과되지 않지만 타행으로 갈아탈 경우 수수료를 물어야 한다. 은행권 변동금리 주택담보대출의 중도상환수수료율은 1.2%다. 만약 대출 후 3년이 지났다면 타행이어도 중도상환수수료가 부과되지 않는다. 대출을 받은 지 3년이 되지 않았다면 다른 은행으로의 대환은 불리할 수 있다.

예를 들어 3억원(30년 만기)의 주택담보대출을 받은 후 2년 만에 타행으로 갈아탄다면 120만원의 중도상환수수료를 일시에 내야 한다.

④갈아탄다면 올해 안에…내년엔 한도 줄어들 수도

만약 고정금리로 갈아탄다면 올해 안에 전환하는 게 유리하다. 내년부터는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 은행에서 대출을 받을 수 없다. 대환은 ‘신규대출’로 분류된다. 내년에 갈아탄다면 한도가 줄어들 수 있다는 얘기다.

예를 들어 현재 연소득 4000만원에 대출이 하나도 없는 무주택 세대주가 서울에서 6억원짜리 집을 살 경우, 주택담보대출비율(LTV)을 최대 60%까지 인정받아 주담대로 3억6000만원을 빌릴 수 있다. 여기에 연봉 수준인 4000만원까지 신용대출로 더 받을 수 있어 총 4억원을 대출로 충당할 수 있다.

하지만 2단계 규제에서는 집값과 상관없이 총대출액이 2억원(3단계는 1억원)을 넘기만 하면 DSR 40% 규제가 적용된다. 연봉 4000만원은 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액이 1600만원(월 133만원)을 넘을 수 없다. 주담대 만기를 최장 30년(금리 3.5%)으로 잡아도 3억원밖에 대출이 안 된다. 종전 대출한도보다 1억원 줄어드는 것이다.

⑤“마이너스통장도 고정으로 가져가세요”

마이너스통장(한도대출)도 최대한 금리변동이 크지 않은 상품으로 갈아타는 게 좋다. 보통 마이너스통장의 준거금리는 금융채 3개월, 6개월, 12개월물을 사용한다. 보통 만기가 1년이라 금융채 12개월물이 고정금리 대출, 3·6개월물은 변동금리 대출이 되는 셈이다. 특히 일반 신용대출과 다르게 마이너스통장의 경우 중도상환수수료가 없다.

김학수 하나은행 도곡PB센터 팀장은 “여태까진 변동금리가 고정금리보다 낮았기 때문에 인기가 많았다”며 “하지만 앞으로는 금리가 올라가는 기조로 변한 만큼 단기자금 대출이라도 변동보단 고정이 낫다”고 말했다.

(서울=뉴스1)