건물주가 새 세입자에 임대료 2배 요구…“기존 세입자 권리금 침해” [법톡]

고액 임대료 요구로 계약 불발 시 손해배상청구소송 가능

“계약 끝나는 날이 다가와 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하는데, 건물주가 현재보다 2배 높은 임대료를 받겠다고 조건을 거는 바람에 가게를 보러온 사람들이 계약을 꺼리고 있습니다.”

2일 종합법률사무소 법도에 따르면 건물주가 신규 세입자에게 기존보다 월등히 높은 임대료를 요구하는 행위는 권리금보호 의무위반에 해당할 수 있다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 “세입자 간 권리금 거래를 탐탁지 않게 여기는 건물주들이 고액 임대료 조건을 붙이는 경우가 있다”며 “기존 혹은 주변 시세보다 월등히 높은 고액 임대료 요구는 세입자의 권리금 침해에 해당한다”고 말했다.

건물주가 신규 세입자를 받을 때 어느 정도 임대료를 높이는 정도야 문제가 없지만, 신규 세입자가 계약을 꺼리게 할 정도의 고액 임대료를 요구한다면 권리금 침해에 해당한다는 설명이다.

이렇게 해서 원활한 계약이 이뤄지지 않는다면 기존 세입자는 건물주를 상대로 권리금 소송인 ‘손해배상청구소송’을 제기할 수 있다. 다만 건물주에게 그럴만한 합당한 사정이 있다면 방해행위가 되지 않을 수도 있다.

엄 변호사는 “만일 건물주가 권리금 회수에 불리한 조건을 붙인다면 권리금을 회수할 수 있도록 협조해달라는 취지의 내용증명을 보내 의사표시를 해두는 것이 좋다”고 조언했다.

아울러 “세입자 역시 권리금을 보호받기 위해서는 ▲3기분 이상 임대료 연체 주의 ▲무단전대를 하지 않는 등 세입자 의무를 다하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 ‘임차인(세입자)이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임(임대료) 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 세입자의 권리금보호 의무위반으로 규정하고 있다.

박태근 동아닷컴 기자 ptk@donga.com