토지 용도-이용행위 등 담겨 있어… ‘도시지역’은 상업-주거지역 인기 ‘계획관리지역’도 미래 가치 높아… 개발제한구역은 투자 바람직 안해
고준석 제이에듀투자자문 대표
회사원 A 씨는 수도권에 소재한 주말농장 부지를 찾고 있다. 은퇴 후에는 전원주택까지 지어 농사를 지으며 거주할 계획이다. 최근 지인으로부터 경기 양평군에 주말농장 부지로 쓸 수 있는 토지 950m²를 소개받았다. 땅이 마음에 들어 매수하려고 하는데, 땅의 미래가치를 예상하려면 어떤 것들을 확인해야 하는지 궁금해졌다.
우리나라의 토지 거래량은 매년 증가하는 추세다. 주말농장 부지를 찾는 일반인들과 물류센터 등 대형 부지를 원하는 법인들의 수요가 더해지면서 그 추세는 갈수록 가팔라지고 있다.
토지의 무분별한 개발을 막기 위해 각종 이용행위도 구체적으로 제한하고 있다. 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물에 관한 용도, 높이, 건폐율, 용적률 등을 규제함으로써 토지의 이용을 관리하는 데 목적을 두고 있다. 용도지구는 용도지역에서 토지의 이용 등을 제한하고 있는 사항을 더 규제하거나 완화함으로써 용도지역의 기능을 보완해 주는 역할을 한다.
구체적으로 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 구분한다. 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 나뉜다. 미래가치는 상업지역이 가장 좋다. 하지만 가격이 비싸 투자할 엄두를 못 내는 경우가 대부분이다. 다음으로는 주거지역의 투자 가치가 좋다. 특히 주거지역에서도 준주거지역의 선호도가 높다.
관리지역 중에서는 계획관리지역이 투자가격 대비 미래가치가 높아 인기를 끈다. 농림지역과 자연환경보전지역은 말 그대로 보전에 무게를 두는 땅인 만큼 미래가치는 매우 적은 것으로 평가된다.
용도지구는 경관지구를 비롯해 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 방화지구, 취락지구 등으로 구분한다. 당연히 해당사항이 없으면 좋다. 예를 들어 투자한 땅이 생태 및 문화재 보존지구로 되어 있다면, 개발행위가 제한되고 투자 기간을 100년 정도 잡아도 미래가치를 보장받을 수 없다. 반면, 개발진흥지구 또는 아파트지구는 미래가치가 좋은 땅이다.
일반적으로 토지에 투자하는 경우 등기부상의 권리관계만 확인하고 문제가 없다면 매수하는 경향이 많다. 이렇게 토지를 매수하면 미래가치는 담보할 수 없다. 만약 개발제한구역 등으로 규제되고 있다면 매수하지 말아야 한다. 특히 수도권 지역은 개발제한구역 등의 규제가 많은 편이다. 따라서 토지를 매수할 때는 반드시 토지 이용 계획 확인서를 통해 각종 규제사항을 따져본 후 결정해야 한다는 점을 명심하자.
고준석 제이에듀투자자문 대표