LTV 80%·미래소득 반영…청년 대출한도 얼마나 늘까

윤석열 정부가 생애최초 주택구입자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV) 최대상한을 80%로 완화하고, 청년층에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 미래소득을 반영하는 제도를 활성화하기로 했다. 이에 따라 청년층의 대출이 과연 얼마나 늘어날 수 있을 지에 대해 관심이 모아지고 있다.

대통령직인수위원회(인수위)가 3일 발표한 ‘윤석열 정부 110대 국정과제’에 따르면, 생애최초 주택구입 가구를 대상으로 LTV 최대상한을 기존 60~70%에서 80%로 완화하는 방안이 우선 추진된다.

단 생애 첫 주택구매 가구가 아닌 경우 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화하겠다는 공약은 추후 추진키로 했다. 다주택 보유자의 보유 주택 수에 따라 LTV 상한을 40%, 30% 등으로 차등화 하겠다는 공약도 주택시장 상황과 DSR 안착 여건 등을 고려해 나중에 추진하기로 했다.

특히 공약에 포함되진 않았었지만, 일부 완화 가능성이 제기됐던 DSR에 대한 내용도 국정과제에서 빠졌다. 대신 DSR 산정시 청년층의 미래 소득을 반영하는 방식으로 청년들의 숨통을 일부 틔어주기로 했다.

그간 일각에서는 LTV 규제를 아무리 풀어준다더라도, 차주단위 DSR 규제 완화가 함께 이뤄지지 않으면 실효성이 떨어진다는 지적이 많았다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 유가증권담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말하는데, 소득이 낮을수록 대출받기가 어려운 구조다. 현재 총 대출액이 2억원 이상인 차주들에 DSR 40%가 적용되고 있고, 오는 7월부터는 총 대출 1억원이 넘는 차주들로 확대된다.

서지용 상명대 경영학부 교수는 “DSR은 청년층과 같이 소득이 적으면 기존에 받은 대출이 많지 않아도 돈을 빌릴 수 있는 여력이 줄어들 수밖에 없는 구조”라며 “소득을 기준으로 대출 가능 한도를 추정하기 때문인데 청년들에게는 DSR을 좀 더 다르게 적용할 필요가 있다”고 말했다.

실제 한 시중은행의 시뮬레이션에 따르면 연 소득 5000만원인 A씨가 규제 지역에서 금리 4.17%(30년 만기 월리금균등상환)로 시세 9억원짜리 아파트를 구입할 때 현재 LTV 40%, DSR 40% 규제에서는 3억4200만원까지 대출을 받을 수 있다. 그런데 LTV가 80%로 확대되고 DSR은 그대로 40%가 적용되면, 대출한도는 3억4200만원으로 기존과 변함이 없다.

하지만 같은 조건에서 연봉이 6145만원으로 오르면 대출한도가 3억6000만원(LTV 40%·DSR 40%)에서 4억2000만원(LTV 80%·DSR 40%)으로 8000만원이 늘어난다. 또 같은 조건에서 연소득이 1억원인 경우엔 대출받을 수 있는 금액이 3억6000만원에서 6억8400만원으로 무려 3억2400만원 뛰어오른다.

한 은행권 관계자는 “중저소득자는 LTV 보다 DSR 영향을 더 많이 받고 고소득자는 DSR보다 LTV 영향을 더 받기 때문에 DSR 완화 없이 LTV만 늘릴 경우 정책 효과는 고소득자에 집중된다”고 설명했다.

이에 인수위는 청년 대출자의 DSR 산정시 미래소득을 반영하는 제도를 활성화하면, 이러한 구조적 문제점을 해소될 수 있을 것으로 판단한 것으로 보인다. 지금은 소득이 낮더라도, 미래소득이 높게 산출되면 대출 한도가 올라갈 수 있기 때문이다.

금융권에서는 아직 이에 대해 구체적인 시행 방안이 나오지 않아 정확한 예측은 어렵지만, 현재 은행들이 DSR 산정시 적용하고 있는 ‘장래예상소득 적용기준’을 보완하는 형식이 될 것으로 예상하고 있다.

현재 KB국민·신한은행 등 주요 은행들은 만 20~44세 이하 무주택 근로소득자가 만기 10년 이상의 비거치식(거치기간 1년이하) 분할상환대출 방식으로 주담대를 받을 때 ‘장래예상소득 적용 기준’을 반영해 DSR을 산정하고 있다. 근로소득에 평균소득증가율을 가산해 장래예산소득을 추산하는데, 평균소득증가율은 고용노동통계상의 연령대별 급여소득증가율을 활용해 계산한다.

실제 이를 토대로 한 시중은행이 시뮬레이션한 결과에 따르면, 연 소득 4000만원인 34세 일반기업 직장인이 시세 10억원짜리 규제지역 아파트를 구입할 때 금리 3.41%(30년 만기 월리금균등상환)로 대출을 받으려면 현재 LTV와 DSR 규제에서는 3억원까지 대출을 받을 수 있다. 하지만 미래소득을 반영할 경우, 연 소득이 4478만원으로 늘어나 대출가능 금액이 3억3000만원으로 3000만원이 늘어나는 것으로 계산됐다.

다만 현재의 기준대로 미래소득을 반영할 경우, 대출 한도 증가의 혜택이 고소득자들에 돌아가는 문제점은 여전히 해소되지 않을 것이란 의견도 있다. 또 나이가 많을 수록 장래소득 반영에 따른 대출 한도 증액 효과는 제한적이란 지적도 있다.

한 은행 관계자는 “미래소득은 이미 지난해부터 은행들이 시행하고 있었던 제도인데, ‘활성화하겠다’고 한 것을 보면 기존 은행들의 제도를 활용하겠다는 것으로 보여진다”며 “무엇보다 이 제도 자체가 소득이 기반으로 대기업과 전문직 등 고소득일수록 혜택을 보는 구조기 때문에 DSR 규제 완화의 대안으로 작동할 지는 의문”이라고 말했다.

또 다른 금융권 관계자는 “현 적용기준은 나이가 어리고, 대출 만기가 길수록 장래소득이 증가해 대출 한도도 늘어나는 구조”라며 “대출 만기를 늘려야 DSR이 적게 나오는데 20~34세까지는 약정만기를 20년 이상으로 할 수 있지만, 35~39세는 19년, 40~44세는 14년으로 제한되기 때문에 소득이 늘어나도 큰 의미가 없다”고 설명했다. 이어 “따라서 현재 인수위가 기존 은행들의 방식을 활용하되, 가중치를 더 부여하거나 소득 증가율을 더 높이는 방식으로 보완하는 방안을 논의 중인 것으로 알고 있다”고 덧붙였다.

[서울=뉴시스]