3주택-조정대상지역 2주택자… 종부세-공시가등 올라 보유세 늘듯 새 정부 매물 늘려 시장 안정 위해 1년간 한시적 양도세 중과 면제 3년 이상 보유 조정지역 주택은 장특공제도 최대 30%까지 적용 이 기간 자녀에 부담부증여하면, 증여세-양도세-보유세 모두 절감
민혜림 NH투자증권 패밀리오피스지원부 NH WM마스터즈 세무사
Q. 서울에 주택 3채를 보유한 A 씨는 지난해 늘어난 세금을 납부하느라 진땀을 뺐다. 올해는 주택을 정리해서라도 보유세 폭탄을 피하고 싶다. 새 정부가 양도소득세 완화 정책을 내놨다고 들었는데 언제 처분해야 절세할 수 있을지 궁금하다.
A. 주택 보유세는 6월 1일을 기준으로 등기부등본상 주택 소유자에게 부과된다. 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데, 주택에 대한 재산세는 7월과 9월 두 차례 부과되고 종부세는 12월에 부과된다. 이 때문에 주택을 파는 사람은 5월 31일까지 매도하려고 하고, 사는 사람은 6월 2일 이후에 사려고 하는 경우가 많다.
지난해 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 보유자에 대한 종부세가 인상되면서 보유세 부담이 커졌다. 또 올해 다주택자 보유세는 예년보다 크게 늘어날 예정이다. 전국 공동주택 공시가격이 지난해보다 17.2% 올랐기 때문이다.
다주택자가 주택을 양도할 때 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 보유기간에 따른 세금 혜택인 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 이러한 상황에서 3주택자인 A 씨가 조정대상지역에서 집을 판다면 양도차익의 최고 75%를 세금으로 내야 한다. 여기에 지방소득세를 포함하면 세금은 82.5%까지 올라간다.
이에 따라 새 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 1년간 면제하기로 했다. 다주택자의 세금 부담을 완화하고 주택 거래 증가를 유도해 부동산 시장을 안정화하겠다는 취지다. 이 기간에 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도하면 양도세가 기본세율로 부과되고 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제도 최대 30%까지 적용받을 수 있다.
다주택자 중 오래전에 취득해 시세 차익이 큰 주택을 보유하고 있거나 매도 의사가 있었지만 양도세 부담 때문에 팔지 못한 경우 이번 양도세 중과 면제 기간에 양도하는 게 유리하다. 특히 고령자는 주택 매도 대금을 생활자금 등으로 활용해 추후 상속재산가액을 낮추는 방법도 고려할 수 있다.
부동산 양도 시기는 ‘잔금 지급일’과 ‘소유권 이전 등기 접수일’ 중 빠른 날이다. 따라서 세금을 아끼기 위해선 5월 31일까지 잔금을 받아야 한다.
민혜림 NH투자증권 패밀리오피스지원부 NH WM마스터즈 세무사