주택이면 지역 따라 1∼8% 취득세… 오피스텔은 ‘업무시설 취득세’ 4% 오피스텔 취득후 주택 추가매수땐, ‘주거-업무’ 용도 따라 취득세 변화 2020년 8월 12일 이전 취득했다면 ‘주택과세’라도 주택 수엔 포함안돼 ‘헌집 주고 새집 받는’ 조합원 입주권… 취득시점 따라 주택 또는 토지 과세
정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원
Q. 주택 한 채를 보유한 정모 씨(50)는 최근 오피스텔이나 소형 아파트 같은 수익형 부동산을 추가로 매수할지 고민하고 있다. 은퇴를 앞두고 노후에 대비하기 위해서다. 하지만 부동산 매수로 세금 부담이 커질까 봐 걱정이다. 정 씨는 오피스텔이나 입주권, 분양권을 사면 다주택자가 돼 세금을 많이 내야 하는지 궁금하다.
A. 지방세의 한 종류인 취득세는 부동산을 취득했을 때 가장 먼저 내는 세금이다. 주택에 대한 취득세율은 가구원이 보유하고 있는 주택이 몇 채인지, 취득하는 주택이 어디에 소재하고 있는지에 따라 달라진다. 다주택자이거나 조정대상지역 주택을 취득했다면 더 많은 세금을 내야 한다.
2020년 7월 발표된 부동산 대책에 따라 1주택자가 조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하면 8%의 세율이 적용되고, 비조정대상지역에서 취득하면 1∼3%의 세율이 적용된다. 주택 4채를 보유한 다주택자는 지역에 상관없이 가장 높은 세율인 12%를 적용받는다.
하지만 오피스텔 취득 후 다른 주택을 추가 매수한다면 해당 오피스텔의 용도에 따라 취득세율이 달라진다. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 취득세 계산 시 주택 수에 포함되기 때문이다. 오피스텔과 주택의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있는 것이다. 이때 오피스텔 용도는 해당 오피스텔에 주택분 재산세과 과세되고 있는지 여부로 판단한다.
이때 주의해야 할 점은 오피스텔에 대한 재산세가 주택분으로 과세되고 있다고 해서 무조건 주택 수에 포함되는 것은 아니라는 점이다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔부터 주택 수에 포함되고, 그전에 취득한 오피스텔은 포함되지 않는다.
만약 정 씨가 두 번째로 취득하는 주택이 조합원 입주권이나 분양권이라면 취득세는 어떻게 될까. 조합원 입주권과 주택분양권의 취득세는 권리를 취득했을 때 납부하는 것과 주택이 완공됐을 때 납부하는 것 등 두 가지로 구분된다.
조합원 입주권은 헌 집을 주고 새집을 받는 구조이기 때문에 헌 집(또는 토지)에 대한 취득세와 새집에 대한 취득세가 각각 부과된다. 이때 입주권을 취득한 시점에 헌 집이 멸실되지 않았다면 주택에 대한 취득세를 내고 멸실됐다면 토지에 대한 취득세를 납부한다.
조합원 입주권과 달리 주택 분양권은 순수한 권리다. 따라서 분양권을 취득하는 시점에 납부해야 할 취득세는 없다. 주택이 완공되는 시점에 한 번만 취득세를 내면 된다. 이때 취득세율의 기준이 되는 주택 수 판정 시점은 2020년 8월 12일을 기준으로 달라진다. 2020년 8월 12일 이전에 주택 분양권을 취득했다면 ‘주택’ 취득일을, 이후 취득했다면 ‘주택 분양권’ 취득일을 기준으로 주택 수를 판정한다.
정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원