대출받아 전세금 돌려줄테니 전입신고부터 빼줘…괜찮을까? [법톡]

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“집주인이 돈이 없다며 대출을 받아 전세금을 돌려준다고 합니다. 문제는 전입세대열람 서류에 세입자가 없어야 한다며 전입신고부터 빼라는데 괜찮을까요?”

이렇게 집주인의 요구로 세입자가 전입신고부터 빼줬다간 문제가 생겼을 때 낭패를 볼 수 있다고 8일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)가 조언했다.

가장 걱정되는 부분이 세입자의 대항력과 우선변제권이 후 순위로 밀리게 되는 점이다.

전입신고는 세입자의 우선변제권과 대항력을 유지 시켜주는 법적 효력을 의미한다. 우선변제권과 대항력은 집주인의 재산상황이 악화돼 집이 경매로 넘어갈 경우 중요하게 작용한다.

따라서 전입신고를 옮기는 행동은 결코 가볍게 생각해서는 안된다. 원칙적으로는 집주인에게 전세금을 돌려받은 후 이사할 곳에 전입신고를 하는 게 맞다고 엄 변호사는 설명했다.

엄 변호사는 “세입자가 전입신고부터 뺀 후 집주인이 대출을 받아 정상적으로 전세금을 돌려준다면 문제가 없다”면서도 “만일 집주인의 채무에 문제가 있어 집이 경매에 넘어간다면 법적으로 세입자가 전세금을 돌려받을 순위가 뒤로 밀릴 수 있다. 집주인에게 다른 빚이 없더라도 세입자가 전입신고를 빼는 순간 대출을 해준 은행이 1순위 채권자가 된다”고 경고했다.

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집주인이 은행 대출로 돈을 마련해 전세금을 돌려줄 때도 문제가 생길 수 있다. 대출이란 원칙적으로는 신청자 계좌로 돈이 입금되는 경우가 많다. 즉 은행대출은 신청한 집주인의 계좌로 대출금이 송금된다는 말이다.

부득이 이 방법을 써야 한다면 우선 세입자는 전입신고를 빼기 전 해당 은행에 대출금이 어느 계좌로 송금되는지 알아봐야 한다. 엄 변호사는 “만약 세입자의 계좌로 대출금 송금이 가능하다면 은행장 승인이나 은행의 보증을 거친 근거자료를 확보해 대출금이 세입자의 계좌로 입금되도록 해야 한다”며 “집주인에게 이 같은 기능을 하는 전세보증금반환 대출 상품을 이용하도록 설득하는 방법도 고려해야 한다”고 조언했다.

엄 변호사는 “세입자에게 전세금을 줄 돈이 없어 대출을 받는 건 그저 집주인의 사정일 뿐이고 세입자가 요구를 들어주지 않아 전세금반환을 할 수 없다는 집주인의 주장은 법률상 근거가 없다”며 “대출을 받아 전세금을 돌려주겠다는 집주인의 말에 세입자는 너무 조급해 하지 않아도 된다”고 강조했다.

이어 “세입의 의무사항도 아니고 심지어 위험까지 따르는 요구를 들어줬다간 사고 발생 시 피해를 보는 건 온전히 세입자가 될 수 있다”며 “해당 사유로 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송을 제기해 전세금돌려받기가 가능하다”고 말했다.

박태근 동아닷컴 기자 ptk@donga.com