싸게 주택 매입 가능해 매력… 상가 대신 아파트로 목표 명확히 매수자 관점 갖추면 경매 단순해져… 권리분석-채권자 배당 등 절차보단 입찰금액만 우선 신경쓰는게 유리… 무조건 싼 것보다 수익성 봐야 안목 키워 미래가치 따져보길
고준석 제이에듀투자자문 대표
주부 A 씨는 종잣돈이 부족해 내 집 마련의 기회를 여러 번 놓쳤다. 그래서 경매를 통해 좀 더 싸게 내 집을 마련하기 위해 지난해부터 경매 책을 탐독하고 있다. 그러다가 마음에 드는 아파트가 경매로 나와 입찰해 보려고 한다. 그런데 막상 경매에 나서려고 보니 혹시라도 ‘권리 분석을 잘못해서 손해 보면 어떡하지’라는 걱정도 된다. 그는 경매 시장 분위기와 경매에 성공하기 위해서는 어떠한 것에 주의해야 하는지 궁금해졌다.
일반적으로 경매를 이용하면 매매보다 더 싸게 내 집을 마련할 수 있다. 이러한 이유로 경매를 통해 내 집을 마련하려는 무주택자가 늘어나는 추세다. 신한은행 경매 플랫폼 신한옥션SA에 따르면 2021년 말 기준 경매 시장의 규모는 27조5000억 원이었다. 이 중 아파트 물건 시장 규모는 3조5800억 원을 넘었고 평균 매각가율은 94.17%였다. 단독주택(85.31%)이나 다가구(72.82%), 다세대(75.58%), 오피스텔(73.02%)에 비해 높은 수치다. 경쟁률 역시 같은 기간 단독주택(3.39명), 다가구(3.89명), 다세대(3.95명), 오피스텔(4.41명) 등에 비해 아파트는 6.24 대 1로 높다.
시세보다 싼 가격으로 내 집을 마련할 수 있다는 점이 경매의 가장 큰 장점이다. 아파트 청약보다 경쟁률이 낮은 것도 매력적이다. 성공적인 경매를 위해선 다음 3가지를 알아둬야 한다.
둘째, 경매는 매수자의 관점에서 단순화시켜야 한다. 경매 절차에는 채권자, 채무자, 소유자, 매수자, 대항력을 갖춘 임차인, 소액임차인, 임금채권자, 유치권자, 법정지상권자 등 이해관계자들이 참여한다. 이때 권리 분석도 매수자 관점에서 하면 어렵지 않다. 매수자는 자신을 중심으로 경매에 참여하는 것이 유리하다. 예를 들어 대부분 매수자는 매각 금액은 채권자들에게 어떻게 배당되는지 그 배당 절차까지 알려고 한다. 그런데 매수자는 얼마에 매수할 것인지 입찰 금액에 대해서만 집중하면 된다. 권리분석과 배당 절차 파악은 배당요구종기일(배당요구 신청 마감일)까지 채권자들이 자신의 권리를 신고하고 배당 요구를 마치면 자연스럽게 할 수 있다.
셋째, 경매는 미래 가치(자본 수익+임대 수익)가 1순위다. 그런데 경매에 참여하는 대부분의 매수자는 권리분석이 경매의 전부라고 착각한다. 매수인이 인수하는 권리가 전혀 없고, 1차 감정가보다 싸게 낙찰받는 것만 목표로 삼아서는 안 된다. 매수한 물건에 미래 가치가 없다면 실패한 것이기 때문이다. 즉, 경매로 매수한 물건은 자본수익이 담보돼야 한다는 뜻이다. 경매 물건의 미래 가치를 제대로 판단하기 위해서는 현장 탐방을 통한 매매 및 전·월세 시세 등을 기초로 부동산에 대한 안목을 키워야 한다.
경매를 잘 이용하면 시세보다 싸게 아파트를 구매할 수 있다. 반면 권리분석을 잘못하면 손해를 볼 수도 있다. 여기에 미래 가치까지 제대로 판단하지 못하면 추가적인 손해를 볼 수도 있다. 따라서 경매로 내 집 마련에 성공하기 위해선 권리분석과 더불어 미래 가치를 판단하는 안목을 키워야 한다.