이달부터 올해 말까지 서울시내의 전월세 물량이 2만6800여 채에 달하는 것으로 집계됐다.
이 가운데 78%가 전세이며, 60%는 아파트였다. 또 인기 주거지역인 강남 서초 송파구 등 이른바 ‘강남 3구’에서 전체 물량의 28%가량이 나올 것으로 예상됐다.
이와 함께 서울의 2분기(4~6월) 전세가율이 신규계약은 54%였지만 갱신계약은 38%에 불과했다. 전세가율은 매매가에서 전세금이 차지하는 비중이며, 신규와 갱신에서 16%포인트(p)의 차이가 발생하는 것은 전세시장에서 이중가격이 존재하고 있음을 보여준다.
물량보고서에는 서울시내 25개 구의 동별 아파트, 연립다세대, 단독·다가구 등의 전월세 물량이 모두 집계돼 있다. 가격보고서에는 2분기 기준으로 서울시 25개 구의 아파트와 연립·다세대주택의 전세가율 및 전월세전환율이 담겨 있다.
● 연말까지 서울에 임대물량 2만6800여 채
26일 물량 보고서에 따르면 서울시내에서 연말까지 나올 임대물량은 모두 2만6858채로 집계됐다. 공급물량은 전월세 임대계약이 만료될 시점을 기준으로, 모두 신규로 임대시장에 나올 것으로 가정하고 추정한 것이다. 계약갱신 등으로 실제 공급 물량과는 차이가 발생할 수 있다는 뜻이다
유형별로는 전세가 2만1083채로 전체의 78%를 차지했고, 월세가 5775채였다. 하지만 실제로는 전세물량의 비중이 크게 줄어들 가능성이 높다. 최근 들어 서울에서는 한국은행의 기준금리 인상으로 인해 전세 대출이자 부담이 늘어나면서 전세의 반전세나 월세화가 확대되는 추세이기 때문이다.
주택유형별로는 아파트가 1만6155채로 전체의 60.1%를 차지하며 압도적으로 많았다. 아파트보다 정확한 시세 파악이 어려워 ‘깡통전세’가 될 가능성이 상대적으로 높은 연립·다세대(6862채)와 단독·다가구(3841채)의 순으로 뒤를 이었다. 깡통전세는 전세가격이 매매가를 웃돌거나 비슷한 수준인 경우를 말한다.
● 강남 3구, 연말까지 전월세 7504채
지역별로 보면 송파에서 3022채로 가장 많았고, 강남(2435채)과 서초(2047채)가 뒤를 이었다. 3곳을 합치면 모두 7504채로, 서울 전체물량의 28%에 달했다.
이밖에 양천(1593채) 강서(1416채) 강동(1382채) 마포(1283채) 광진(1261채) 성동(1175채) 동작(1148채) 노원(1093채) 은평(1044채) 등도 1000채 이상이 연말까지 임대물량으로 풀릴 것으로 기대됐다. 반면 종로(237채) 강북(282채) 중(319채) 금천(368채) 등은 500채를 크게 밑돌았다.
물량 보고서에는 25개 구의 동별로 ▲공급시기(월 단위) ▲전월세 유형 ▲건축연한 ▲면적 등과 관련한 세부 정보도 담겨 있다. 특히 1000채 이상 아파트의 경우 단지별 임대공급 물량 정보가 공개돼 있어 실수요자가 참고할 만하다. 예컨대 강남구의 경우 지은 지 40년이 넘은 은마아파트부터 최근 입주한 디에이치 아너힐즈에 이르기까지 다양한 아파트의 전월세 물량이 월별로 소개돼 있다.
● 2분기 전세가율, 신규와 갱신 16% 포인트 차이
가격 보고서에 따르면 2분기(4~6월) 서울 전체 아파트 전세가율은 신규가 54.2%였고, 갱신은 38.3%였다. 전세가율이 매매가 대비 전세금의 비율임을 감안할 때 신규계약의 전세금과 갱신계약의 전세금에 적잖은 차이가 있음을 시사한다. 반면 연립·다세대의 경우 신규계약(84.5%)과 갱신계약(77.5%)의 전세가율 차이가 크지 않았다.
신규계약과 갱신계약의 전세가율 격차를 보면 신규계약 전세가율이 가장 높았던 금천구가 26.3%p(신규·79.9%-갱신·43.6%)로 1위를 차지했다. 반면 격차가 가장 적은 곳은 신규계약 전세가율이 가장 낮았던 노원구로 9.2%p(39.7%-30.5%)에 불과했다.
한편 2분기 평균 전월세전환율은 아파트(3.3~4.7%)보다 연립·다세대(4.4~7.3%)가 높게 형성돼 있어 눈길을 끈다. 다만 최근 금리가 가파르게 오르고 있어 향후 전월세전환율도 현재보다 높은 수준에 형성될 것으로 전문가들은 보고 있다.
황재성 기자 jsonhng@donga.com