지방 규제지역 해제, 시장 정상화 노력이지만 금리 인상 속도전에 가계 대출 위험성 커져 규제 완화해 거래 절벽 풀고 공급 지속해야
이창무 한양대 도시공학과 교수
이달 21일 발표된 지방 중심의 조정대상지역 등 규제지역의 해제는 시장 정상화를 향한 의미 있는 첫걸음이었다. 올 7월 기준 아파트 실거래가지수는 국제금융위기 시절인 2008년 말 이후 최대인 전국 ―2.2%, 서울 ―3.1%의 월간 하락 폭을 보였다. 더 심각한 것은 아파트 매매량이 크게 위축된 것이다. 특히 서울은 계약일 기준으로 7월 600호 남짓 거래됐고 최근 1년간은 월평균 2000호 미만으로 이 역시 2006년 통계 작성 이후 최저인 수준이다. 이런 가운데 전월세 시장의 거래량은 증가하고 월세화 및 월세 상승세는 지속되는 복잡한 양상이 전개되고 있다.
최근 금리 급등으로 국내 주택가격 조정 압력이 높지만, 버블 여부는 따져볼 것들이 많다. 전체 재고의 70∼80%만 포함하여 한계가 있지만, 국토교통부 공동주택 실거래가지수로 해외 상황과 비교해 보자. 전국의 경우 2015년 이후 최근 7년간 상승률이 약 50%로 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균 수준이며, 수도권의 약 70%의 상승률은 OECD 내 상위 25% 정도인 미국 수준이다. 다만 서울시의 100%에 가까운 상승률은 OECD 내에서도 최상위권에 해당한다. 결국 핵심은 서울권 주택시장이다.
2013년부터 지속해서 상승한 서울과 달리 경기도 및 지방 대부분은 안정적이던 아파트 가격이 2019년부터 집중적으로 올랐다. 이런 변화를 단순히 저금리의 영향만으로 단정하기는 어렵다. 주택시장의 수급 상황을 보여주는 직접적 지표로 2015년 이후 매년 실시되는 인구주택총조사의 공가율 통계가 있다. 학계에서는 5∼10%의 공가율을 주택시장에서 원활한 주거 이동이 발생할 수 있는 자연공가율로 본다. 전국 공가율은 2019년까지 8.3%로 상승하다 2021년에 7.4%로 떨어졌고, 경기도도 6.3%로 상승 이후 2년 사이 5.1%로 낮아졌다. 그러나 서울의 경우는 2015년 이후 3.1∼3.4%로 거의 변동이 없다. 자연공실률에 훨씬 미달하는 3%대의 공가율은 주택시장이 빡빡하게 돌아가는, 공급 확대가 필요한 시장이라는 의미다.
그러나 2011년 400조 원이었던 주택담보대출이 현재 800조 원을 넘어섰고, 20조∼30조 원에 불과했던 임차가구의 전세대출도 200조 원에 육박하는 상황이 됐다. 총량이 아닌 가구별 상황을 파악할 수 있는 가계금융(복지)조사 자료를 분석하면 2011년 부동산보유가구의 가처분소득 대비 원리금 상환액(DSR)의 부담은 평균 19% 수준이었다. 그러나 2021년 금리 급등이 본격화되기 전 이미 이 비율이 27%로 높아졌다. 이후 진행되고 있는 금리 인상분이 반영되면 DSR 부담은 이보다 훨씬 높아질 것이다. 과도한 거래 규제로 주택시장 내 유동성 위험이 커져가고 있다. 주택시장 내 거래의 연쇄 고리를 원활하게 작동시킬 대책이 요구되는 시점이다.
결국 사람들이 선호하는 곳에 충분한 자가 및 전월세 주택이 공급될 수 있도록 투자의 통로를 열고, 주택 거래라는 피의 순환을 원활하게 만들어 동맥경화로 인한 주택시장의 유동성 리스크가 금융시장으로 전이되는 것을 막는 연착륙 전략이 필요하다. 그래서 침체기에도 서울권 정비 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 재건축부담금 부과 유예나 안전진단 합리화와 같은 묵혀둔 규제 완화도 필요하다. 수도권으로 확대된 규제지역의 추가적인 해제는 거래 활성화를 막는 장벽들을 무너뜨릴 수 있을 뿐 아니라 다주택자 세제 완화를 통한 전월세 공급 확대까지 만들어낼 수 있어 종합적인 효과가 기대된다. 다만 차후 민간 임대사업자인 다주택자의 긍정적인 사회적 기능을 단기적인 경기 조절용 규제지역의 틀이 아닌 상시적인 틀 안에서 재정립하는 작업이 진행돼야 한다.
이창무 한양대 도시공학과 교수