서울 도심 아파트 전경 2022.10.23 뉴스1
이르면 연내 서울 강동구 고덕 강일 3단지와 경기 고양 창릉 신도시 등에서 분양가의 20%만 내면 살 수 있는 공공주택이 선보인다.
또 총부채원리금상환비율(DSR)의 적용을 받지 않고 연리 3% 이하에서 최대 5억 원을 빌려 40년 간 상환하는 장기 모기지가 선보인다.
이와 함께 무주택 19세 이상 39세 이하, 미혼 청년들에게 공공분양 물량의 일부를 추첨제를 통해 공급하는 ‘미혼청년 특별공급제’가 신설된다.
특히 주거 관련해서는 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 채 공급계획’(이하 ‘10·26 대책’)을 별도로 마련해 발표했다. 10·26대책은 ▲공공분양주택 공급 확대 ▲금융 지원 강화 ▲청약제도 개선 등 3개 핵심과제를 통한 청년층과 서민층의 내 집 마련 기회 확대에 초점이 맞춰졌다.
● 공급확대…2023~2027년까지 공공분양주택 50만 채 공급
10·26대책에 따르면 정부는 2023년부터 2027년까지 공공분양 주택을 50만 채를 공급하기로 했다. 이는 지난 정부(2018~2022년)에서 공급한 공공분양주택(14만7000채)의 3배 이상 늘어난 물량이다.
공공분양주택은 대상별로 청년층(5만2500채) 신혼부부(15만5000채) 생애최초주택구입자(11만2500채) 일반 무주택자(18만 채) 등이 배정됐다. 19세 이상 39세 이하 청년층에게 돌아갈 물량은 약 34만 채 가량이 될 것으로 추정된다.
지역별로는 서울(6만 채)을 포함한 수도권에 36만 채, 비수도권 지역에 14만 채를 각각 공급한다. 이런 물량 대부분은 도시 외곽보다는 국공유지나 수도권광역급행철도(GTX) 인근 우수택지, 공공/민간 도심복합사업지, 정비사업지, 도심재생사업지 등 역세권과 도심지역에 위치한다.
● 공급 확대…분양가의 20%만 내면 내 집 마련 가능해진다
다양한 주거선택 제공차원에서 ▲나눔형 ▲선택형 ▲일반형 등 3가지 공급 유형도 제시됐다.
나눔형은 시세의 70% 이하에 분양가가 책정되고, 분양가의 최대 80%까지 장기 저리 대출이 가능한 상품이다. 예컨대 주변시세가 5억 원인 지역이라면 3억5000만 원에 분양가가 책정되고, 여기에 80%인 2억8000만 원까지 대출을 받을 수 있어 7000만 원만 부담하면 된다. 즉 분양가의 20%에 해당하는 자기부담금만 있으면 분양을 받을 수 있다는 뜻이다. 정부는 나눔형으로 전체 50만 가운데의 절반인 25만 채를 공급할 계획이다.
선택형은 6년 간 임대로 살다가 분양받을지 여부를 결정하는 상품이다. 목돈이 부족하고, 내 집 마련 의지가 불확실한 청년층을 겨냥한 상품이다. 6년 후 분양가는 최초 입주 시 분양가와 분양될 때 감정가의 평균 가격으로 책정될 예정이다. 10만 채가 공급된다.
일반형은 분양가 상한제의 적용을 받아 시세의 80% 수준에서 분양가가 적용되는 주택이다. 15만 채가 공급 물량 목표이다.
● 공급 확대…연내 서울 고덕, 고양 창릉신도시에서 사전분양
정부는 전체 물량 50만 채 가운데 7만6000채 가량에 대한 인·허가를 내년 중에 받을 예정이다. 이 가운데 서울 도심에서 3300채, 수도권 공공택지에서 7300채를 올해 말 사전청약을 통해 조기 공급할 계획이다.
일반 분양형(시세의 80% 분양가 책정)도 연내 남양주 진접2지구에서 752채가 선보일 예정이다.
내년에는 청약 가능한 물량이 크게 늘어난다.
내년 상반기에 나눔형으로 ▲서울 강서구 마곡 10-2(260채) ▲마곡 택시차고지(210채) ▲경기 남양주 왕숙지구(942채) ▲안양 관광(276채) 등이 예정돼 있다. 선택형(6년 임대 후 분양)은 ▲남양주 진접2지구(500채) ▲구리 갈매역세권(300채)에서 분양한다. 일반분양형은 ▲동작구 수방사(263채) ▲성동구치소(320채) ▲남양주 왕숙(575채) 등 3곳이다.
내년 하반기에는 나눔형으로 ▲고덕 강일 3단지(400채) ▲면목 행정타운(240채) ▲위례신도시 A1-14BL(260채) ▲남양주 왕숙2(836채) ▲안양 매곡(212채), 선택형으로 ▲부천 대장(400채) ▲고양 창릉(600채), 일반분양형으로 서울대방 공공택지지구(836채) 등이 각각 예정돼 있다.
● 금융 지원…연리 3% 이하, 40년 만기 금융 상품 출시
10·26대책에는 소득이나 자산이 부족한 청년층과 무주택 서민의 자금 부담을 최소화하기 위한 방안도 마련됐다. 공공분양 공급 유형별로 맞춤형 장기 모기지 상품이다.
나눔형에는 최대 5억 원 한도에서 40년 만기에 고정금리(1.9~3.0%)로 대출하는 상품이 마련된다. 이 상품은 DSR의 적용도 받지 않는다. 요즘처럼 금리가 가파르게 오르고 있는 시점에서 큰 인기를 누릴 것으로 예상된다.
선택형에는 입주 시점에 보증금의 80%까지 고정금리(1.7~2.60%)를 적용한 전용 전세대출상품이, 6년 후 분양 선택시점에선 최대 5억 원 한도에서 40년 만기에 고정금리(1.9~3.0%)를 적용한 대출상품이 각각 마련된다.
일반형에 대해서는 기존 기금 대출(디딤돌)을 지원하되, 청년층에 대해서는 대출한도와 금리를 우대 적용하기로 했다. 이에 따라 신혼부부는 대출한도가 2억7000만 원에서 4억 원으로, 생애최초주택구입자는 1억5000만 원에서 2억 원으로 각각 확대된다.
● 청약제도 개편…미혼청년 특별공급제 신설
그동안 1순위 이전에 특별공급으로 우선청약권을 부여받았던 대상은 신혼부부나 생애최초주택구입자 등으로 기혼자 중심이었다. 정부는 이번에 미혼 청년도 이런 대상에 포함시키기로 했다.
즉 이번에 새로 도입되는 나눔형과 선택형에 ‘미혼청년 특별공급’을 신설하고, 일반형에는 추첨제 물량 비중을 확대하기로 한 것이다. 세부적인 시행방안은 연내 마련하기로 했다.
다만 대상 청년층은 주택을 소유한 적이 없는 19세 이상~39세 이하 미혼이면서, 1인 가구 월 평균소득이의 140% 이하, 순자산 2억6000만 원 이하인 경우로 제한하기로 했다.
● 청약제도 개편…청년층 위한 추첨제 확대
투기과열지구에서 분양되는 전용면적 85㎡ 이하 주택에 대한 청년층의 당첨 기회도 늘어난다. 현재는 이런 주택은 100% 가점제를 적용해 분양한다. 이로 인해 부양가족이 적고, 무주택기간이 짧은 청년층에게 당첨기회가 돌아가기 어려웠다.
앞으로는 투기과열지구에서 분양하는 주택에 대해서도 추첨제를 적용해 1~2인 청년가구에게 당첨될 수 있는 길이 열린다. ▲60㎡ 이하는 가점 100%에서 ‘가점 40%+추첨 60%’로 ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하는 가점 100%에서 ‘가점 70%+추첨 30%’로 각각 바뀐다.
조정대상지역에서도 변화가 있다. ▲60㎡ 이하는 ‘가점 75%+추첨 25%’에서 ‘가점 40%+추첨 60%’로 ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하는 ‘가점 75%+추첨 25%’에서 ‘가점 70%+추첨 30%’로 각각 조정된다.
다만 중장년층의 수요가 높은 85㎡ 초과 중대형 평형에는 가점제가 확대된다. ▲투기과열지구에선 현재 ‘가점 50%+추첨 50%’에서 ‘가점 80%+추첨 20%’ ▲조정대상지역에서는 ‘가점 30%+추첨 70%’에서 ‘가점 50%+추첨 50%’로 각각 수정된다.
반면 비규제지역에서는 현행 규정이 그대로 유지된다. 즉 ▲85㎡ 이하는 ‘가점 40%+추첨 60%’ ▲85㎡ 초과는 추첨 100%를 적용한다는 것이다.
한편 대선 공약에 포함됐던 병역 의무 이행에 대한 청약 가점 부여 방안은 이번에 신규 주택 공급 모델에 대한 사전청약 결과를 분석한 뒤 세부 시행 방안을 마련하기로 했다.
황재성 기자 jsonhng@donga.com