1주택 대부분 보유세 완화… 래대팰 1372만→1155만원으로

공시가 이어 공정시장가액비율 손질

정부가 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 낮추고, 재산세 인하 방안을 추가로 내놓은 건 부동산 시장 침체로 공시가격이 실거래 가격보다 높은 역전현상이 확대될 수 있다는 우려 때문으로 보인다.

특히 올해 7월 종부세 개편안 등 세(稅) 부담 완화 방안이 국회를 통과하지 못한 상황에서 조세 저항 움직임이 커지자 법 개정이 필요하지 않은 방안을 우선 내놓은 것으로 보인다. 공시가격은 종합부동산세, 재산세뿐만 아니라 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정 제도 기준으로 쓰인다.

○ 1주택자 보유세 2020년 수준으로

23일 정부가 발표한 공시가격 현실화율 수정 계획을 적용하면 1가구 1주택자를 중심으로 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 줄어들 것으로 보인다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션에 따르면 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84m²(시세 31억5000만 원)를 보유한 1주택자의 내년 보유세는 1155만 원으로 완화안(현실화율 75.3%, 공정시장가액비율 45%) 적용 전(1562만 원)보다 407만 원(26.1%) 줄어든다. 이는 올해 보유세인 1372만 원보다 적고 2020년(1017만 원)과 비슷한 수준이다. 만약 여기에 정부가 발표한 종합부동산세 개편안까지 반영하면 989만 원으로 감소한다.

서울 강동구 래미안힐스테이트고덕 전용면적 85m²(시세 14억9000만 원)도 완화안(공시가격 현실화율 69.2%, 공정시장가액비율 45%)을 적용하면 내년 보유세가 235만 원으로 올해(313만 원) 대비 78만 원(24.8%) 줄어든다. 이는 2020년(237만 원)보다도 낮다. 우병탁 팀장은 “재산세 공정시장가액비율을 40∼45%로 적용하고 추가로 종부세 개편안까지 적용하면 1주택자 보유세는 대부분 2020년 이하로 낮아질 것으로 보인다”고 전망했다.

○ 재산세에 ‘과표상한제’… 장기 로드맵은 숙제

지난 정부 때처럼 공시가격 급등으로 세 부담이 과도하게 늘어나는 걸 막기 위해 과표 상승 한도를 0∼5%로 제한하는 ‘과표상한제’도 추진한다. 과표는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값으로 재산세는 과표를 기준으로 부과된다.

과표상한제가 도입되면 공시가격이 올라도 세금이 늘어나는 폭을 제한할 수 있다. 예를 들어 지난해 7억7800만 원인 아파트 공시가격이 올해 9억1200만 원으로 17.2% 오르면서 재산세도 120만4000원에서 150만3000원으로 올랐다. 하지만 과표상한율 3%를 적용하면 재산세는 127만3000원만 부담하면 된다. 원래 과표는 4억1000만 원이지만 상한율에 맞춰 전년 대비 3%만 오른 3억6200만 원을 기준으로 재산세를 부과할 수 있기 때문이다.

집값 하락 등 부동산 침체에 대비해 1가구 1주택자의 공정시장가액비율 범위도 현행 40∼80%에서 30∼70%로 조정한다. 내년도 1주택자의 공정시장가액비율이 45% 이하로 현행 범위의 하한선에 가까워진 만큼 하한선 범위를 확대해 향후 시장에 대응하겠다는 것이다.

전문가들은 세 부담 저항을 낮추기 위해 필요한 조치라고 평가한다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “집값 하락 폭이 단기간에 커져 조세 저항 우려가 큰 상황에서 세 부담 완화는 필요한 정책”이라며 “시장 침체가 깊어 거래량 증가나 집값에 직접 영향을 미치기는 어려워 보인다”고 말했다.

이번 방안이 내년에 한시 적용되는 임시방편인 만큼 장기 로드맵을 마련해야 한다는 지적도 나온다. 정부는 2024년 이후 공시가격 현실화율을 어떻게 조정할지는 부동산 시장과 경제 상황 등을 고려해 내년 하반기에 현실화 계획을 마련할 계획이다. 김종필 세무사는 “공시가격 현실화율을 조절해 세 부담을 더는 것은 공시가격이라는 기준 자체를 흔드는 것이라 조세의 일관성 측면에서 바람직하지 않다”고 지적했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격 장기 로드맵을 마련하고, 1가구 1주택자에 대한 종부세 부담 완화 추가 방안이 필요하다”고 밝혔다.

최동수 기자 firefly@donga.com
이축복 기자 bless@donga.com