착오-사기-강박에 의한 계약이면 중도금 치른 뒤에도 취소할수 있어 토지 현황-양도소득세 부과여부 등… 중요 부분 해당돼야 착오로 인정
고준석 제이에듀투자자문 대표
귀농을 준비 중인 A 씨는 토마토 농장을 만들려 땅을 매수하려고 한다. 주말마다 시간을 내서 현장을 탐방하던 중에 지인으로부터 자신의 땅(면적 3620m²)을 매수하라고 권유받았다. 농장을 일구기에 문제가 없어 보여 매매 계약을 하고 계약금은 물론 중도금까지 지급했다. 하지만 측량 결과 땅의 절반 정도가 농사를 짓지 못하는 하천 부지였다. A 씨는 매도자에게 계약 해제와 동시에 계약금 및 중도금 반환을 요청했지만 매도자는 중도금까지 받았기 때문에 해제할 수 없다고 거절했다.
부동산 매매 계약이 체결된 이후엔 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 해제권을 행사할 수 있다. 이때 이행 착수란 중도금을 지급하는 행위 또는 잔금을 준비하고 등기소에 동행할 것을 촉구하는 행위 등이다. 이러한 이행에 착수하기 전까지는 계약 당사자는 누구든지 계약을 해제할 수 있다는 뜻이다. 이때 매도자는 계약금의 배액을 상환하고, 매수자는 그 계약금을 포기해야 한다(민법 제565조 참조). 하지만 매수자인 A 씨는 이미 중도금까지 지급함으로써 이행기에 착수했기 때문에 해약금에 의한 해제는 행사할 수 없다.
그러나 매매 당시 착오 또는 사기나 강박에 의해 계약이 체결되었다면 얘기는 달라진다. 매매 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있거나, 사기나 강박에 의한 의사 표시는 취소할 수 있기 때문이다(민법 제109, 110조 참조). 여기서 착오란 의사와 표시가 불일치하는 것을 A 씨(표의자)가 모르는 경우다. 사기(詐欺)란 기망행위(남을 속이는 것)에 의해 착오에 빠져 의사 표시를 한 경우이며 강박은 강박행위(자기 뜻에 억지로 따르게 하는 것)에 공포심을 가진 상태에서 의사 표시를 하는 것이다.
토지 전부를 경작할 수 있는 농지인 줄 알고 매매 계약을 했는데 측량 결과 절반의 면적이 하천인 A 씨의 경우도 중요 부분의 착오에 해당한다. 따라서 A 씨는 매매 계약에 대한 해제 대신 거래를 취소하고 계약금 및 중도금을 반환받아야 한다. 다만 매매 계약 시 당사자 사이에 착오를 이유로 하여 취소할 수 없음을 약정하면 표의자(A 씨)는 착오를 이유로 취소할 수 없다. 착오에 관한 규정은 임의규정(당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정)이기 때문이다. 참고로 매도인이 매매 계약을 적법하게 해제한 후라도 매수인은 손해배상 책임을 지거나 매매 계약에 따른 계약금의 반환을 받을 수 없는 불이익을 면하기 위해 착오를 이유로 매매 계약을 취소할 수 있다(대법원 91다11308 참조).
고준석 제이에듀투자자문 대표