DSR 없어 ‘핫’한 ‘특례보금자리론’…주택시장 ‘거래 냉각’ 녹일까

사진은 이날 남산에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. 2023.1.8/뉴스1

소득제한 없이 최대 5억원까지 받을 수 있는 ‘특례보금자리론’이 이달말 출시되지만 전문가들은 얼어붙은 부동산 시장을 녹이기에는 한계가 있다고 입을 모은다.

그간 대출을 가로막았던 DSR(총부채원리금상환비율)도 적용되지 않아 서민·주택 실수요층이 이용할 수 있을 것으로 보이지만, 수요 심리가 바닥이라 초급매 위주의 거래만 이뤄질 것이란 분석이다.

금융위원회는 연 4%대 고정금리 모기지론 공급으로 주거안정망 확충하겠다며 이런 특례보금자리론 취급 계획을 지난 11일 밝혔다.

특례보금자리론은 급격한 금리인상기에 정부가 실수요자들이 시중금리보다 저렴하게 고정금리 상품을 이용할 수 있도록 마련한 주택금융 상품이다. 지원대상은 주택가 9억원 이하로 본인·배우자 합산 소득제한은 없다. 다만 우대금리 적용을 위해 소득자료 증빙이 필요하다.

자금용도는 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환) 총 3가지 용도로 활용될 수 있다. 무주택자와 1주택자가 신청이 가능하다. 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년이내)하는 것을 조건으로 취급이 가능하다.

대출한도는 LTV 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%) 이내에서 DTI 최대 60%(규제지역 10%포인트 차감) 이내에서 최대 5억원까지다.

대출 기본금리는 우대형은 연 4.65~4.95%, 일반형은 4.75~5.05%으로 나뉘며, 최대 0.9p 금리우대를 별도로 적용한다.

주택가격 6억원 이하인 집을 구매하는 만 39세 이하 차주가 부부 합산소득이 6000만원에 못 미칠 경우 우대금리 폭이 가장 크다. 이 경우 연 3.75~4.05%까지 대출금리가 낮아질 수 있다.

중도상환수수료는 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐만 아니라 향후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제된다. 총지원 규모는 1년간 39조6000억원이다. 신청은 주택금융공사 홈페이지와 스마트주택금융앱을 통해 가능하다.

전문가들 사이에서는 기준금리 인상 기조에 고금리 여파로 거래절벽인 부동산 시장을 일부 해소할 수 있을 것이라는 분위기다. 부동산 시장 연착륙을 위해 정부가 전방위적인 규제 완화를 하고 있기도 하다. 다만 그 대상은 급매물 대상으로 한정돼 단기간 가격 급등을 유도하지는 못할 것이라 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “DSR과 고금리가 부동산 침체의 가장 큰 원인인데, 이 두가지 리스크가 모두 해제되는 상품이라 실수요자들이 손쉽게 시장에 진입할 수 있을 것이라 기대된다”며 “다만 매물에 비해 수요가 극히 제한적인 상황이라, 가격이 하락한 매물 위주로 거래돼 가격을 급등시키거나 부정적인 영향은 미치지 않을 것 같다”고 분석했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “중저가 급매중심 일부 거래는 가능할 것으로 보인다”며 “다만 수요자 심리가 바닥이라 큰 폭의 거래 증가는 힘들 것”이라고 전했다.

부동산R114에 따르면 특례보금자리론 대상인 9억원 이하 서울 아파트 비중은 전체의 34%다. 전국 아파트 기준으로는 전체의 약 80%가 특례보금자리론 대상으로 조사됐다. 서울을 포함한 수도권은 68%, 지방 5대 광역시는 93%로 나타났다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “매수심리 위축 요인이 더 크다고 생각한다. 매수심리가 붙어 가격 반전까지 되기에는 이르다”며 “4%대지만, 상당수 경우에는 5%대의 금리를 적용받기에 현재 금리와 비교해선 낮은 수치긴 하지만 부담이 없어지진 않는다”고 말했다.

(서울=뉴스1)