기준금액 12억으로 통일됐지만 종부세 공시가-양도세 실지거래가, 임대소득세에는 기준시가 적용 12억 초과 3주택 이상땐 중과세… 1, 2주택자 세부담은 크게 줄어
최보미 NH투자증권 Tax센터 세무사
Q. 서울에 아파트 2채를 보유하고 있는 A 씨는 올해 고가주택 가격 기준이 12억 원으로 통일됐다는 뉴스를 접했지만 세목별로 정확한 기준을 몰라 고민이다. 고가주택 기준이 구체적으로 어떻게 다른지, 2023년 주택 보유자들의 세 부담은 어떻게 될지 궁금하다.
A. 그동안 종합부동산세와 소득세 등의 비과세 여부를 따질 때 들쑥날쑥 다르게 적용되던 고가주택의 가격 기준이 2023년 세법 개정을 통해 12억 원으로 통일됐다. 이번 개정으로 12억 원이라는 금액을 기억하기 쉽게 바뀐 것은 맞지만 12억 원이 ‘거래가액’인지, ‘공시가격’인지, ‘과세표준’인지 등은 세목별로 기준이 다르므로 꼼꼼히 확인해야 한다.
이번 개정으로 1가구 1주택자의 종합부동산세는 공시가격 12억 원 초과분에 대해서만 과세되고 세율 자체도 낮아져 세 부담이 전체적으로 줄어든다. 또 다주택자 중과세율 적용 대상도 올해부터 과세표준 12억 원을 초과하는 3주택 이상 보유자로 바뀌어 이 외의 다주택자는 모두 중과세를 피하게 된다. 종합부동산세의 일반세율은 0.5∼2.7%이고 다주택자 중과세율은 2∼5%이다.
이로써 1주택자는 물론이고 다주택자의 세 부담이 눈에 띄게 줄어들게 된다. 예를 들어 공시가격이 약 11억5000만 원대인 서울 강동구의 고덕그라시움 3채를 보유했다면 2022년 4000만 원대의 종부세를 내야 했지만 2023년엔 1600만 원대로 급감한다.
1월 25일 국토교통부는 2023년 개별 공시지가의 바탕이 되는 표준주택의 가격을 결정해 공시했는데 2022년보다 전국 평균 약 6% 하락한 수준으로 확정됐다. 표준주택은 개별주택 공시가격 산정의 기준이 되는 주택으로 지방자치단체는 표준주택 공시가격을 활용해 개별주택의 가격을 산정한다. 이에 따라 올해 4월 발표하는 개별 아파트의 공시가격도 전년도에 비해 떨어질 것으로 예상돼 세 부담은 더 줄어들 것으로 전망된다.
이처럼 2023년엔 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세 전반에 걸쳐 주택 보유자들의 세 부담이 완화될 것으로 보인다. 이 밖에도 2023년엔 다주택자의 취득세 중과제도 완화, 아파트의 등록임대 재개 및 세제 혜택 확대, 일시적 2주택 처분기한 연장, 분양권 및 입주권의 단기 양도세율 완화 등 여러 부동산 제도가 달라진다. 변화가 큰 만큼 주택을 소유하거나 부동산에 투자하고 있는 납세자들은 전반적인 세금 변동을 다시 한번 짚어보고 자금 계획을 세울 필요가 있다.
최보미 NH투자증권 Tax센터 세무사