북한산 주변 15층, 국회 주변 43층까지… 고도제한 완화

서울시, 51년만에 고도지구 재정비

오세훈 서울시장 6월 30일 오전 서울 도봉구 덕성여대 차미리사기념관 현장을 방문해 ‘서울 고도지구 규제 완화’에 대해 설명하고 있다. 서울시 제공

국회의사당과 남산, 북한산 주변 건물 높이를 일률적으로 제한하던 고도지구에 적용됐던 건물 높이가 51년 만에 전면 개편된다. 서울 영등포구 국회의사당 주변은 최고 43층 빌딩을, 강북구와 도봉구 북한산 자락은 15층 중층 아파트를 각각 지을 수 있게 된다. 서울 주요 지역 스카이라인과 도심 경관에 큰 변화가 예상된다.

서울시는 30일 도시관리계획상으로 서울 8개 고도지구에 적용했던 건물 최고 높이를 이 같은 내용으로 재정비하는 ‘신(新) 고도지구 구상안’을 밝혔다. 고도지구는 1972년 남산 성곽길 일대를 시작으로 현재 남산·북한산·경복궁 등 주요 산과 시설물 등 8곳을 고도지구로 지정해 고층 건물 설립을 제한해 왔었다.

이번 방안에 따르면 북한산 주변은 20m 이하에서 최고 45m로, 남산 약수역 역세권 일대는 20m 이하에서 최고 40m로 높이 제한이 각각 조정된다. 서여의도로 불리는 국회의사당 주변도 51m 이하에서 170m 이하로 대폭 완화된다. 기존에 12m나 20m 높이만 가능했던 남산 일대는 경관을 해치지 않는 범위에서 최고 40m까지 허용된다. 이번 방안은 6일부터 20일까지 주민 열람을 거쳐 시의회 의견 청취 등을 거쳐 최종 확정된다.

남산 약수역 일대 15층까지 가능… 강북-도봉 재개발도 탄력

서울시, 고도 완화 추진
西여의도 등 스카이라인 변화 예상
서초법원단지 주변 고도제한 해제
환경단체 “과밀개발 경관훼손 우려”

서울에서 길게는 반세기간 경직적으로 운영됐던 고도제한이 완화되면서 서울 주요 지역의 개발에 숨통이 트일 것으로 전망된다. 서울시가 층수 규제를 폐지한 데에 이어 이번에 고도제한도 완화해 서울 주요 지역 스카이라인이 바뀌고 낙후 지역 개발도 촉진될 것으로 보인다.

서울시가 대대적인 고도제한 완화에 나선 것은 규제 실효성이 낮다고 판단한 영향이 크다. 1972년 고도지구 지정 때에는 지정 목적이 분명했지만, 그 사이 대부분 지역이 개발되면서 주변 지역과의 개발 격차가 커졌고, 시대에 뒤떨어진 규제라는 지적이 컸었다.

우선 국회의사당에서 여의도공원에 이르는 서여의도 구간은 1976년부터 47년간 고도지구로 묶여 있어서 비교적 낙후됐었다. 여의도공원부터 여의도역에 이르는 동여의도 구간에 더현대서울이 입점한 파크원이나 IFC몰 등 초고층 빌딩이 들어섰지만 서여의도 구간은 ‘국회의사당보다 높은 건물이 들어서서는 안 된다’는 이유로 국회와의 거리에 따라 41·51m 높이 제한을 받아 왔다. 앞으로는 국회에서 여의도공원 쪽으로 갈수록 건물 높이를 75·120·170m로 높이 지을 수 있게 완화된다. 170m는 상업용 빌딩 약 43층(평균 층고 4m 기준) 높이다. 한 디벨로퍼 임원은 “서여의도는 불합리한 규제로 성장성이 억눌려 있었다”며 “여의도가 국제 수준의 금융 허브로 도약하는 서울 도시 경쟁력도 강화될 것”이라고 했다.

서초법원단지 주변은 고도지구가 아예 해제돼 서초동 일대 오피스 개발이 원활해질 것이라는 전망도 나온다. 국가 중요시설이 아닌데도 인근 건물 높이를 28m로 제한해 권위주의의 산물이라는 비판과 함께 도심 내 효율적인 토지 이용을 가로막는다는 지적이 많았다.

남산 주변에 적용되던 높이 제한은 기존 12·20m에서 12∼40m로 완화된다. ‘해방촌’으로 불리는 후암동 일대, 이태원역·한강진역 북측 빌라 밀집지 등 개발이 가속화될 것으로 전망된다. 약수역 일대도 15층 수준인 최대 40m까지 건물을 지을 수 있게 됐다. 그간 고도지구 영향으로 7층 수준인 20m 이하로만 건물을 지을 수 있었다. 필동·장충동도 높이제한이 완화된다.

강북구 도봉구 일대 ‘북한산 주변’(도봉구 도봉 방학 쌍문동과 강북구 미아 우이 수유동 일대)도 개발이 촉진될 것으로 전망된다. 제2종 일반주거지역이 현재 7층(20m)에서 9층(28m)까지 완화된다. 서울시 모아주택(소규모주택정비사업) 사업에 참여하면 최대 15층(45m)까지 가능해진다. 오세훈 서울시장은 이날 북한산 인근을 방문해 “경관을 보존하되 지나치게 과도한 규제로 재산상 불이익을 봤던 것을 최소화하는 방향으로 고도지구를 합리화했다”고 했다.

오류 고도지구도 고도지구에서 해제됐다. 서울시와 부천시 경계로 1990년에는 도시 확장을 방지하려 지정됐지만, 이미 일대가 아파트 등으로 개발되며 지정 의미가 사라졌다. 한강변 강변북로와 올림픽대로변을 따라 건축물 높이를 4층 이하로 제한하던 역사문화특화경관지구(1.44㎢)도 해제된다.

다만 서울시는 경복궁 주변 지역은 문화재 경관 보호를 위해 일부 중복 규제 지역에 대한 조정(0.19㎢)을 빼고 현행 높이 규제를 유지했다. 청와대 이전으로 고도지구 완화 기대감이 컸지만 무산된 것. 구기·평창 고도지구도 20m 높이 제한을 유지하되 심의 통과를 전제로 28m로 완화했다. 일각에서는 환경이나 경관 훼손 등의 우려도 나온다. 김동언 서울환경연합 정책국장은 “서울이 이미 과밀개발됐는데, 그나마 남아 있던 남산, 북한산 등까지 제한을 풀면 인구 밀도가 더 높아져 교통 체증, 경관 잠식 등 문제가 생긴다”고 했다.

이축복 기자 bless@donga.com
사지원 기자 4g1@donga.com