서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 도심 아파트 단지. 뉴시스
정순구 산업2부 기자
임의 경매는 채무자가 빚을 못 갚았을 경우 은행처럼 부동산을 담보로 둔 채권자가 담보권을 실행하면서 진행되는 경매를 뜻합니다. 쉽게 말해 금리가 너무 높아져 대출 이자를 버티지 못하는 사람들이 어쩔 수 없이 집을 경매로 넘기는 경우가 많아졌다는 겁니다.
그런 이유로 현 시점에 경매에 뛰어드는 것을 고민하는 사람들도 많아졌습니다. 실제 9월 전국 아파트 경매시장에서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 83.5%로 올해 들어 최고치를 보였고, 응찰자 수 역시 전 달보다 0.3명 늘어난 8.3명으로 집계됐습니다. 부동산 가격이 더 상승하기 전에 경매에서 저렴한 가격으로 아파트를 매입하려는 수요가 늘어난 셈이죠.
문제는 경매가 생각보다 쉽지 않다는 것입니다. 막상 시작해보려니 모르는 것이 너무 많다는 이들이 많습니다. 이번 주 부동산빨간펜에서는 투자자들이 경매에 뛰어들기 전 반드시 알아야 할 기본적인 정보들을 다뤄보도록 하겠습니다.
Q. 경매로 내 집 마련에 나서면 어떤 장점이 있을까요?
“경매의 가장 큰 장점은 가격입니다. 부동산 경매의 집행 법원은 감정인에게 부동산 가격 평가를 맡기고 이를 통해 산출된 ‘감정평가액(감정가)’을 최저 매각 가격으로 결정합니다. 경매가 처음 진행될 때의 최초 감정가는 시세 대비 10~20% 낮은 가격으로 정해지는 것이 일반적입니다. 법원마다 차이는 있지만 보통 한 번 유찰될 때마다 20% 가량 감액이 되죠. 그만큼 저렴하게 아파트를 매입할 기회가 될 수 있다는 의미입니다.”
“경매에서 가장 중요하면서도 많은 이들이 어려워하는 일이 ‘권리관계 분석’입니다. 아파트가 경매로 넘어왔다는 것은 채권자들의 채권을 회수하는 절차에 돌입했다는 뜻과 같습니다. 여러 권리관계가 얽혀 있을 수밖에 없습니다. 대표적으로 아파트에 확정일자를 받은 선순위 임차인, 즉 세입자가 거주하는 경우가 있습니다. 쉽게 말해 다른 어떤 채권자보다도 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 가진 겁니다. 낙찰자에게는 선순위 임차인에게 보증금 전액을 돌려줄 의무가 발생합니다. 만약 아파트 가격에 비해 보증금이 너무 비싸게 책정돼 있는 경우 아파트를 저렴하게 사서 얻는 이익보다 더 많은 돈을 지출하게 될 수도 있는 거죠.
권리관계를 정확하게 파악하기 위해서는 ‘말소기준권리’를 확인해야 합니다. 말소기준권리란 등기된 여러 권리 중 기준이 되는 권리입니다. 이 권리보다 나중에 등기된 권리들은 말소됩니다. 낙찰자가 인수할 필요가 없다는 겁니다. 인수해야 하는 권리는 적을수록 좋습니다.”
Q. 경매 입찰 전 꼭 확인해야 할 것은 있을까요?
“입찰 시간은 미리 확인해야 합니다. 경매 법원마다 입찰 시간과 입찰 서류 제출 마감 시간이 모두 다릅니다. 경매가 진행되는 법원에 전화해보거나 사설 경매정보 사이트에서 사건 번호를 검색해 입찰 시간과 마감 시간을 확인하는 것도 가능합니다.
특히 초보자의 경우 처음 입찰에 참여할 때 분위기에 휩쓸리거나 긴장해서 서류를 잘못 작성하는 경우가 있습니다. 입찰 가격을 잘못 작성해 입찰 보증금을 날리는 사례도 흔히 볼 수 있습니다. 입찰 가격으로 3억 원을 적어야 할 것을 30억 원으로 작성하는 식이죠. 잔금 납부가 불가능하기 때문에 최저 매각 가격의 10%를 내고 낙찰을 포기해야 합니다. 수천 만 원을 그 자리에서 날릴 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.
그밖에도 아파트의 경우 체납된 관리비가 있는지, 다세대 및 단독주택은 수도나 도시가스 요금을 연체했는지 등을 살펴야 합니다. 입찰하려는 사건 번호와 물건 번호는 물론이고 입찰 당일 오전 매각 부동산에 변경, 취하 등 진행 여부도 확인해야죠. 본인이 생각한 입찰 가격이 적정한 수준인지를 파악하는 것은 기본입니다.”
주거시설 입찰 전 체크리스트
입찰 당일 오전 매각 부동산 변경, 취하 등 진행 여부 확인
입찰 위한 사건 번호와 물건 번호, 입찰 보증금 확인
대리입찰 시 본인 인감 증명 및 인감 도장 등 첨부 서류 확인
아파트의 경우 체납 관리비 확인
다세대와 단독주택은 수도 및 도시가스 요금 연체 확인
다세대와 단독주택은 건물 현 상태 및 주변 환경여건 확인
인근 대중교통시설과 학교, 편의시설 등 입지조건 확인
인근 중개업소 통해 거래가격 등 시세 파악
국토부 실거래가공개시스템 통해 1년간 거래사례 확인
Q. 아파트 관리비가 미납된 물건을 낙찰받으면 미납 관리비를 낙찰자가 납부해야 하나요?
“경매 입찰 하는 아파트에 관리비가 미납됐다면, 그 규모를 반드시 확인해야 합니다. 통상 공용부분 관리비는 낙찰자에게 승계되고 전유부분 관리비는 책임질 필요가 없습니다. 공용부분 관리비에는 청소비나 승강기 유지비, 소독비, 공용부분 난방비 등이 있습니다. 전요부분은 각 세대별 전기료, 수도료 등을 의미하죠.
낙찰 후에는 매각 대금을 납부한 뒤 관리사무소에 공용 관리비를 계산해달라고 요청해야 합니다. 다만, 관리사무소에서 관리비 연체료까지 요구한다면 거부할 수 있습니다. 공용부분 관리비의 연체료는 낙찰자에게 승계되지 않기 때문입니다. 또 3년이 지난 관리비 역시 소멸시효로 낙찰자에게 승계되지 않습니다.”
Q. 낙찰 후 잔금 납부는 어떤 식으로 진행되나요?
“일반적으로 낙찰을 받을 날로부터 2주 뒤에 잔금 납부 기한이 통지됩니다. 통상 납부 기한 통지로부터 한 달 이내에 잔금을 내면 됩니다. 잔금을 빨리 내면 낼 수록 소유권 이전과 함께 명도 집행도 빨라질 수 있다는 뜻입니다.
다만, 법원이 지정한 날까지 잔금 납부를 하지 못했다면 법원에서 재경매 절차에 돌입합니다. 통상 잔금 납부기한일로부터 한 달에서 두 달 내에 재입찰에 붙여집니다. 낙찰자가 잔금 납부기한까지 잔금을 내지 못해도 권리가 완전 소멸되는 것은 아닙니다. 재경매 기일 3일 전까지 잔금과 지연 이자를 납부하면 다시 정상적으로 소유권을 취득할 수 있습니다.”
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정순구 기자 soon9@donga.com