건물 일부만 주거용으로 사용해도 주택임대차보호법 적용될 수 있어 법 위반 여부-세입자 대항력 따져야
이주현 지지옥션 선임연구원
경기 고양시에 있는 한 상가가 경매에 나왔다. 5층 건물 중 1층에 위치해 있으며, 건축물대장상 용도는 근린생활시설이다. 나머지 2층부터 5층까지는 다세대주택으로 사용하고 있다. 법원 현황조사서상 사업자등록은 없었지만, 1순위 근저당권(말소기준권리)보다 빠른 날에 전입신고를 한 임차인이 있어 낙찰받은 뒤 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하는지 궁금하다.
경매 물건을 보다 보면 건물 용도가 근린시설임에도 전입신고를 마치고 전체를 주택으로 사용하거나, 일부는 영업장으로, 나머지 일부는 주거용으로 사용하는 경우를 종종 볼 수 있다. 이 경우 입찰자는 비주거용 부동산에 거주하는 사람이 주택 임차인으로서 대항력을 행사할 수 있는지 판단해야 한다.
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법의 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 하고 있다. 여기서 주거용 건물이란 아파트, 빌라 등 건물 용도상의 주택을 포함해 실제 주거용으로 사용하는 건물 그리고 무허가, 미등기 건물도 포함된다는 점을 잊어서는 안 된다. 또 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우 또한 같다.
즉, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 왜 임대차를 했는지, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태, 임차인이 임대차 목적물을 어떻게 이용하는지, 또 그곳에서 일상적인 주거생활을 하고 있는지 등을 고려해 법 적용 여부를 결정해야 한다는 것이다.
또 다른 판례를 보면 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법에 의해 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 최우선변제권이 인정된다고 판시했다. 즉, 현황상 주거용으로 이용하기 위해 근린생활시설을 불법 개조한 다음 임대차 계약을 체결했다면 주택 임차인으로서 법의 보호를 받을 수 있다.
앞서 소개한 사례의 건물 용도는 근린생활시설이지만, 건축주가 건축 허가를 받은 후 주택으로 용도를 무단 변경하고, 임차인과 주택 임대차 계약을 한 것으로 추정된다. 일명 ‘근생빌라’로 불리는 위반건축물이다.
이런 위반건축물을 매입한 낙찰자는 건축물대장상의 용도인 근린생활시설로 원상 복구해야 할 의무가 있으며, 제때 복구하지 않을 경우에는 이행강제금이 부과된다. 취득세율은 주택이 아닌 비주거용 부동산의 취득세율이 적용된다는 점도 간과해서는 안 된다. 또 거주하고 있던 임차인의 전입일자가 다른 권리보다 빠른 경우에는 주택 임차인으로서 대항력을 주장할 수 있기 때문에 추가 인수 비용이 발생할 수 있다.
이주현 지지옥션 선임연구원